20220402-亿翰智库-中国海外发展-00688.HK-一线销售超千亿_商业资产结构持续升级_7页_834kb

中国海外发展 (00688.HK) 2021年运营与财务分析总结

核心内容

2021年，中国海外发展（简称“中海”）在房地产行业中表现稳健，实现了销售规模、营业收入的稳步增长，同时推动了商业资产结构的持续升级。公司通过深耕核心城市、优化财务结构、拓展多元化拿地渠道等方式，增强了市场竞争力和抗风险能力。

主要观点

• 销售增长稳健：2021年实现销售金额3695亿元，同比增长2.4%；销售均价提升至19545元/平米，同比增长3.9%。
• 核心城市布局：公司在31个城市销售金额进入当地前三，其中10个城市销售金额超百亿，一线城市（含港澳）合计销售额超千亿。
• 财务结构稳健：净负债率31.1%，剔除预收账款后的资产负债率53.6%，现金短债比2.4倍，偿债能力较强。
• 融资成本下降：融资成本降至3.55%，创下近五年同期同类产品最低利率，同时发行首单绿色碳中和CMBS，获得深绿色AAA评级。
• 商业资产结构升级：商业物业收入（不含宏洋）达51.7亿元，同比增长17.4%；2022年计划新增商业运营建筑面积135万平米，支撑可持续增长。

关键信息

一、销售表现

• 总销售额：3695亿元，同比增长2.4%
• 销售均价：19545元/平米，同比增长3.9%
• 销售区域分布：
  • 华南地区：646.8亿元（18%）
  • 华东地区：460.3亿元（13%）
  • 华北地区：856.1亿元（23%）
  • 北方地区：257.2亿元（7%）
  • 西部地区：297.2亿元（8%）
  • 港澳地区：80.5亿元（2%）
• 销售回款：3528亿元，同比增长3.0%

二、投资与土地储备

• 拿地金额：1378.9亿元（不含宏洋），权益拿地金额1297.5亿元
• 新增货值：2882亿元
• 拿地区域分布：
  • 京津冀、长三角、粤港澳大湾区：拿地金额占比73%，总货值达2096亿元
• 土地储备：截至2021年底，土地储备总建筑面积5100万平米，三大都市圈总货值达6693亿元，占比64.5%

三、收入与盈利能力

• 营业收入：2422.4亿元，同比增长30.4%
• 毛利润率：23.5%，同比下降
• 净利润率：17.8%，同比下降
• 已售未结转金额：含宏洋为2662亿元，不含宏洋为1694亿元，为2022年收入增长奠定基础

四、商业资产结构

• 商业项目运营：2021年新增运营建筑面积94万平米，商业物业收入（不含宏洋）达51.7亿元
• 2022年计划：新增商业运营建筑面积135万平米，商业项目加速入市

五、融资与偿债能力

• 融资总额：发行各类债券195亿元，融资成本降至3.55%
• 债务结构：
  • 1年内到期债务：18.4%
  • 1-3年到期债务：53.7%
  • 3-5年到期债务：14.3%
  • 超过5年到期债务：13.6%
• 现金流与资金：在手资金1310亿元，足以覆盖短期债务
• 评级情况：惠誉A-（展望稳定）、穆迪Baa1（展望稳定）、标普BBB+（展望稳定）、联合评级AAA（展望稳定）

总结

中国海外发展在2021年保持了良好的运营表现，销售与收入稳步增长，商业资产结构持续优化，财务结构稳健，融资能力突出。公司通过深耕核心城市、合理控制负债、拓展多元化拿地渠道等方式，增强了市场竞争力与抗风险能力。2022年，公司将继续推进商业项目入市，进一步释放商业价值，推动可持续增长。