20220620-城市测量师行-房地产行业2022年5月_复工复产稳步推进_二手住宅市场静待恢复_4页_1mb

上海2022年5月二手住宅市场总结

核心内容

2022年5月，上海二手住宅市场在疫情封控影响下仍保持一定的活跃度，但整体成交量和成交价均受到较大冲击。市场逐步从静默中复苏，成交量价有所回升，但尚未完全恢复至疫情前水平。政策支持和房贷利率下调为市场提供了积极信号，但买卖双方的观望情绪依然存在。

主要观点

• 市场整体表现：受疫情封控影响，4、5两月上海二手住宅市场成交量和成交价均低迷，仅有零星前期谈妥的房源完成签约。
• 区域分化明显：成交量和价格主要集中在奉贤、金山、松江等疫情控制较好及率先复工的区域，而远郊区域如崇明、金山、奉贤普遍下滑。
• 市区相对稳定：市区价格波动较小，保持相对稳定，而外围区域如青浦区则表现出较强的增长预期。
• 政策支持：5月中下旬央行和银保监会宣布下调5年期以上LPR，上海首套和二套房贷利率分别降至4.8%和5.5%，提振了市场信心。
• 买卖双方态度：买方积极性较高，希望尽快完成交易；卖方则更倾向于观望，期待市场进一步回暖。
• 中介活动恢复：中介在疫情全面恢复前已开始预约线下看房和签约，推动市场逐步复苏。

关键信息

成交量价情况

• 5月市场成交量和成交价均受疫情影响，呈现低迷态势。
• 成交房源主要集中在奉贤、金山、松江等疫情控制较好的区域。
• 成交均价因结构性因素出现明显波动。

RVMS基价数据

• 5月小区基价均值为64,932元/平方米，环比上涨0.06%，同比上涨1.56%。
• 基价中位值为64,464元/平方米，环比上涨0.02%，同比上涨0.84%。

区域价格走势

• 上涨区域：

  • 北蔡板块：均价从76,841元/平方米涨至77,207元/平方米，涨幅0.48%。
  • 九亭板块：均价从47,256元/平方米涨至47,479元/平方米，涨幅0.47%。
  • 徐泾板块：均价从62,630元/平方米涨至62,921元/平方米，涨幅0.47%。
  • 赵巷板块：均价从46,183元/平方米涨至46,355元/平方米，涨幅0.37%。
  • 江桥板块：均价从48,291元/平方米涨至48,470元/平方米，涨幅0.37%。

• 下跌区域：

  • 长寿板块：均价从92,455元/平方米跌至91,753元/平方米，跌幅0.76%。
  • 新场板块：均价从31,035元/平方米跌至30,887元/平方米，跌幅0.47%。
  • 彭浦板块：均价从64,218元/平方米跌至63,962元/平方米，跌幅0.40%。
  • 武宁板块：均价从87,413元/平方米跌至87,110元/平方米，跌幅0.35%。
  • 不夜城板块：均价从87,463元/平方米跌至87,174元/平方米，跌幅0.33%。

市场预期

• 青浦区因规划和发展预期，连续两个月位居环比涨幅前三。
• 虽然市场开始回暖，但整体恢复仍需时间，尤其在没有新的政策支持下。
• 部分银行表示房贷额度充足，放款时间较以往大幅缩短。

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