20220121-城市测量师行-房地产_新增市场_2021年一手商业_办公市场_7页_1mb

2021年上海一手商业、办公市场总结

核心内容概述

2021年，上海一手商办物业市场整体表现稳中有降，疫情稳定后的市场回暖未能实现。在持续的楼市调控和开发商信贷政策收紧背景下，商办项目供应量大幅减少，成交面积小幅下降，但成交均价保持高位，市场整体呈现“量跌价涨”的趋势。

商业物业市场分析

供应情况

• 2021年商业物业新增供应面积为53.6万平方米，同比减少超过45%。
• 全年可售存量在1050-1070万平方米之间小幅波动，年末定格在1053.1万平方米。
• 库存去化周期攀升至152个月，去化压力较大。

成交情况

• 全年成交面积为83.3万平方米，同比小幅下降5.8%，降幅略有收窄。
• 成交均价达到34895元/平方米，为近五年第二高，同比提升超两成。
• 成交总金额增加至290.6亿元，同比涨幅14.5%。

区域表现

• 闵行区：供应和成交均领先，全年成交面积超过18.2万平方米，在成交前十项目中占四席。
• 原南汇区：供应量约8.7万平方米，成交面积超过12万平方米，主要依靠均瑶智胜商务中心和太平洋中环广场等项目。
• 松江区：供应以社区配套商铺为主，面积6.8万平方米，位列各区第二，成交面积接近原南汇区。
• 黄浦区：成交均价最高，达88982元/平方米，位居全市第一。
• 长宁区和浦东新区分别以60063元/平方米和58544元/平方米的均价位列第二、第三。
• 普陀区和长宁区无商业物业新增供应。

办公物业市场分析

供应情况

• 2021年办公物业新增供应面积约105.5万平方米，同比减少超过四成。
• 全年可售存量为979.81万平方米，同比增长近20万平方米。
• 库存去化周期超过104个月，较上年进一步拉长，去化压力持续加大。

成交情况

• 全年成交面积为112.9万平方米，同比稳中微降3.6%。
• 成交总金额约468.96亿元，同比减少16.72%。
• 成交均价约41534元/平方米，较上年下降13.59%，但仍维持在近五年第二高水平。

区域表现

• 闵行区：供应和成交均遥遥领先，供应前十项目占三席，成交面积接近全市交易总量的三成。
• 浦东新区和虹口区：主要依靠大型项目如集贤商务中心和瑞安瑞虹新城支撑供应。
• 青浦区：成交第二，除青浦绿地中心外，其余项目分布较为分散。
• 黄浦区：成交均价最高，接近11万元/平方米，为全市唯一一个一手均价达到六位数的行政区。
• 虹口区和闵行区成交均价分别为61745元/平方米和54355元/平方米。
• 崇明区：一手办公物业市场连续两年出现空白。

主要观点与关键信息

• 市场整体表现：2021年上海一手商办市场整体冷清，供应大幅减少，成交小幅下降，但均价保持高位。
• 供应端压力：开发商因信贷政策收紧和资金压力，对商办项目投资更为谨慎，供应量同比近腰斩。
• 需求端特点：社区配套商铺仍是交易主力，因其风险小、收益稳，受到市场青睐。
• 区域差异明显：中心城区如黄浦区、长宁区和浦东新区在均价上表现突出；远郊如原南汇、松江和青浦区在成交量上占优。
• 库存去化周期长：商业物业去化周期达152个月，办公物业达104个月，去化压力持续存在。
• 政策与市场环境：尽管年末金融政策有所放松，但整体市场仍面临较大不确定性，大幅回暖可能性较小，平稳发展成为主要目标。

展望与趋势

• 未来市场可能继续维持平稳状态，优质项目仍受投资者青睐。
• 新城如青浦、嘉定、松江、原南汇等地的商办市场表现积极，市场对其未来发展持乐观态度。
• 随着疫情反复和年末人员流动，市场不确定性增加，开发商和投资者需更加谨慎应对。

免责声明

本报告所列数据及分析仅供参考，不构成对特定项目的投资建议。读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留所有版权，未经许可，不得转载。

主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司
编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F
邮编：200003
网址：www.surea.com
电子邮箱：surea@surea.com
电话：862163589988

更多楼市资讯与研究报告：请扫描下方二维码查看。