20211219-东北证券-东北地产物管周报_内蒙古修订物业管理条例_金科服务引入博裕战略投资_11页_1mb

物业管理/房地产周报总结

核心内容

• 市场表现：上周东北地产H股物业指数下跌5.20%，A股物业指数下跌4.47%。市场整体表现不佳，恒生指数下跌3.35%，沪深300下跌1.99%。板块内浦江中国涨幅最大（+8.05%），世茂服务跌幅最大（-34.69%）。
• 港股通持股情况：多个物业公司获港股通增持，其中世茂服务获增持最多（+2.14%）。保利物业、金科服务、新城悦服务等公司持股比例较高。
• 公司动态：
  • 金科服务引入博裕投资战略投资，控股股东金科股份转让22%股份，对价37.34亿港元，折价5%。
  • 碧桂园服务承诺六个月内不进行重大交易，与碧桂园无股权从属关系。
  • 世茂股份出售旗下物业公司给世茂服务，引发市场担忧。
• 行业新闻：
  • 内蒙古修订物业管理条例，加强业主权益保护。
  • 濮阳市发布住宅物业消防安全管理办法，要求全面达标。
  • 贵阳市开展物业服务区域停车场收费巡查督导。
  • 山东省召开老旧小区改造现场观摩会，推动智慧社区建设。
  • 杭州湖滨街道试点建立物业管理委员会。
  • 旭辉永升服务发布“引力服务生态系统”。
• 投资建议：
  • 中长期关注市场化外拓能力和单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
  • 短期需评估关联方信用风险，关注估值性价比，看好保利物业、金科服务、新城悦服务。
• 风险提示：
  • 物管费提价受阻
  • 外拓不及预期
  • 增值服务拓展不及预期

主要观点

• 市场回调：物管板块整体表现弱于市场，反映出市场对行业前景的担忧。
• 独立性增强：金科服务引入战略投资，有助于提升公司独立性，缓解市场对其成为关联房企融资“工具人”的担忧。
• 关联方风险：世茂股份出售物业公司的行为引发市场对物管公司独立性的担忧，碧桂园服务的承诺也反映出市场对关联方信用风险的关注。
• 政策支持：多地出台物业管理相关法规和政策，加强行业规范，推动行业发展。
• 估值与外拓能力：在估值性价比和外拓能力方面，部分公司表现突出，值得关注。

关键信息

• 金科服务：引入博裕投资，转让22%股份，对价37.34亿港元，折价5%，交易后金科股份持股30.33%，仍为控股股东。
• 碧桂园服务：承诺六个月内不进行重大交易，与碧桂园无股权从属关系，于公开市场回购股份。
• 世茂服务：获港股通增持，回购股份。
• 政策动态：内蒙古、濮阳市、贵阳市等地加强物业管理法规和安全标准，推动行业规范化。
• 估值数据：
  • 碧桂园服务：2021E PE为32.22，2022E PE为20.87。
  • 金科服务：2021E PE为15.32，2022E PE为9.35。
  • 旭辉永升服务：2021E PE为28.40，2022E PE为19.00。
  • 华润万象生活：2021E PE为48.84，2022E PE为34.61。
  • 宝龙商业：2021E PE为16.55，2022E PE为11.80。
  • 保利物业：2021E PE为29.14，2022E PE为22.42。
  • 新城悦服务：2021E PE为12.96，2022E PE为8.96。
  • 雅生活服务：2021E PE为7.56，2022E PE为5.65。
  • 世茂服务：2021E PE为7.95，2022E PE为4.79。
• 外拓与利润增长：部分公司如金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业等具有较强的外拓能力和利润增长潜力。

公司动态

• 金科服务：引入博裕投资，增强独立性，优化治理结构。
• 碧桂园服务：承诺不进行重大交易，与碧桂园无股权关系，提升市场信心。
• 世茂服务：多次回购股份，显示公司对自身价值的信心。
• 其他公司：包括绿城服务、融创服务、新城悦服务等均在进行不同程度的回购和业务调整。

行业动态

• 政策支持：多地出台政策加强物业管理规范和安全，提升行业标准。
• 市场规范：如贵阳市对停车场收费进行巡查督导，推动行业透明化。
• 行业创新：旭辉永升服务发布“引力服务生态系统”，推动增值服务和科技服务发展。

投资建议

• 中长期：关注市场化外拓能力和单盘优化潜力，推荐华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
• 短期：评估关联方信用风险，关注估值性价比，推荐保利物业、金科服务、新城悦服务。

风险提示

• 物管费提价受阻：受政策和市场影响，提价难度增加。
• 外拓不及预期：市场环境变化可能影响外拓进度。
• 增值服务拓展不及预期：业务拓展受阻可能影响盈利增长。

财务数据概览