同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报92-98_33页_3mb
报告摘要
苏州房地产市场周报总结（2019.9.2-9.8）
核心内容概述
本报告总结了2019年9月2日至9月8日期间，苏州房地产市场的整体走势及各类型产品的成交情况。整体来看，市场在政策调控和供应变化的影响下，呈现出稳中有涨的趋势，但不同产品类型表现各异。
宏观政策信息
政策收紧与放松并存
- 政策收紧：监管部门从银行、信托、债券等多方面收紧房地产融资，严控资金违规流入房地产市场。重点检查土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等，尤其是表外和同业渠道。
- 政策放松：中国人民银行宣布于9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对部分城市商业银行进行定向下调，以支持实体经济发展和小微企业融资。
分析
- 房地产金融调控从三个方面实施：收紧银行信贷、限制信托渠道、控制个人房贷及消费贷款。
- 未来房地产企业融资将比上半年偏紧，政策环境趋于收紧。
土地市场信息
土地成交情况
- 本周无土地挂牌。
- 土地成交：下县市共成交2宗地块，均位于常熟，分别为1宗商住用地和1宗商业用地。
详细信息
| 竞得单位 | 地块位置 | 地块面积(m²) | 用途 | 成交总价(万元) | 楼面价(元/m²) | 市场指导楼面价(元/m²) | 成交日期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 保利 | 常熟南部新城沈青路西侧、规划庙港路北侧 | 74518 | 商住 | 145750 | 8890 | 9214 | 2019.9.3 |
| 宝爱捷汽车投资有限公司 | 常熟高新区湖山路东侧、云深路北侧 | 8006 | 商业(4S店) | 2165 | 2254 | / | 2019.9.5 |
一周数据快报
住宅市场
- 新增供应：17.78万方，环比下降39.95%。
- 成交面积：16.86万方，环比上涨6.37%。
- 成交均价：21336元/㎡，环比下降0.24%。
- 市场趋势：整体呈现量升价跌，市场稳中有涨。
非住宅市场
- 商业产品：新增供应0.06万方，成交0.7万方，环比下降58.33%；均价18244元/㎡，环比上涨43.76%。
- 办公产品：无新增供应，成交0.28万方，环比下降81.70%；均价11678元/㎡，环比上涨18.35%。
- 40年酒店式公寓：无新增供应，成交0.83万方，环比下降35.66%；均价16427元/㎡，环比上涨10.69%。
住宅产品走势
成交结构
- 户型分布：90-120m²户型段去化511套，占39.28%；120-144m²户型段去化420套，占32.28%；90m²以下户型段去化152套，占11.68%。
- 总价段：200-300万总价段占比37.36%；300-500万总价段占比24.21%；150-200万总价段占比19.83%。
成交TOP10项目
| 楼盘名称 | 板块 | 面积(万㎡) | 套数 | 套均面积(㎡) | 均价(元/㎡) |
|---|---|---|---|---|---|
| 苏州湾壹号 | 吴江太湖新城 | 8005 | 27 | 296 | 18599 |
| 新希望锦麟九里 | 吴江南部新城 | 7464 | 56 | 133 | 18459 |
| 大运河府 | 吴江运东 | 5045 | 48 | 105 | 17696 |
| 联发棠颂 | 吴江运东 | 4780 | 42 | 114 | 20104 |
| 新希望锦麟云境 | 吴江太湖新城 | 4136 | 34 | 122 | 20786 |
| 天地源拾锦香都 | 吴中木渎 | 4093 | 30 | 136 | 17273 |
| 仁恒园和 | 相城活力岛 | 3913 | 30 | 130 | 27981 |
| 金科仁恒浅棠平江 | 姑苏平江新城 | 3565 | 27 | 132 | 32730 |
| 华润悦府 | 姑苏平江新城 | 3381 | 36 | 94 | 15197 |
| 上亿国际汽车城 | 吴江南部新城 | 323.93 | 8 | 40 | 12736 |
各类产品走势
普通住宅
- 供应面积：17.31万㎡，环比下降35.84%。
- 成交面积：13.06万㎡，环比持平。
- 成交均价：21052元/㎡，环比下降1.08%。
别墅
- 供应面积：0.47万㎡，环比下降82.13%。
- 成交面积：3.8万㎡，环比上涨36.20%。
- 成交均价：22544元/㎡，环比上涨0.44%。
商业产品
- 供应面积：0.06万㎡，环比下降97.67%。
- 成交面积：0.7万㎡，环比下降58.33%。
- 成交均价：18244元/㎡，环比上涨43.76%。
办公产品
- 供应面积：0.00万㎡，环比下降100%。
- 成交面积：0.28万㎡，环比下降81.70%。
- 成交均价：11678元/㎡，环比上涨18.35%。
40年酒店式公寓
- 供应面积：0.00万㎡，环比下降100%。
- 成交面积：0.83万㎡，环比下降35.66%。
- 成交均价：16427元/㎡，环比上涨10.69%。
商品住宅新开盘
开盘项目
- 中海富仕居：9月4日开盘，高复产品99-101m²155套、113-115m²64套，共计219套房源，去化率100%。
- 旭辉公元弘庭：9月6日开盘，高层94m²260套、106m²52套，共计312套房源，去化率38%。
- 南山楠：9月7日开盘，高层98-100m²142套、112-114m²67套、131-132m²75套、非标148-243m²12套，共计296套房源，去化率57%。
去化分析（以中海富仕居为例）
- 区位优势：位于吴江南部新城板块，靠近芦荡湖湿地公园、吴江体育场，景观资源丰富。
- 配套完善：临近笠泽实验初级中学、万宝商业广场、新城吾悦广场、吴江第一人民医院等，生活便利。
- 品质保障：由中海打造，品牌央企高层改善型社区，品质有保障。
- 产品稀缺：推出99-101m²小面积33F高层复式及113-115m²首改15F高层复式，功能性较强。
- 市场反应：低价楼盘吸引市区价格外溢及地缘刚需客户，去化迅速。
经典案例分析
新希望锦麟九里
- 物业地址：吴江中山南路与芦荡路交汇处
- 开盘时间：2019.6.27
- 户型面积：107、127、132、140m²
- 价格：17000-19000元/㎡（毛坯）
- 成交表现：本周商品住宅TOP2，市场反应良好。
规划优势
- 景观设计：社区内“二轴、三段、五景”科学规划，与芦荡湖湿地公园呼应。
- 地段优势：临近笠泽实验初级中学、芦荡湖湿地公园、吴江体育场，生活配套成熟。
- 产品优势：127m²、140m²错跃式挑空设计，功能性较强，市场稀缺。
总结
- 房地产市场在政策调控下保持稳定，但部分产品如商业和办公产品成交量下降，价格有所上涨。
- 住宅市场以刚需和刚改产品为主，90-120m²户型及200-300万总价段为主要成交动力。
- 中海富仕居作为典型案例，凭借区位、配套、品牌和产品优势实现高去化率。
- 市场整体呈现稳中有涨的态势，未来政策调控仍将持续影响市场走势。
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