同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报729-84_33页_3mb

苏州房地产市场周报（2019.7.29-8.04）总结

核心内容

本报告分析了苏州房地产市场在2019年7月29日至8月4日期间的宏观政策、土地市场、住宅产品走势及商品住宅新开盘情况，总结如下：

主要观点

• 政策调控趋严：中央政治局会议明确指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调“房住不炒”的定位，同时央行收紧房地产贷款投放，严禁消费贷款违规用于购房，显示政策对房地产市场持续收紧。
• 市场降温趋势：住宅市场整体呈现供应量上升、成交量上升但价格下跌的趋势，非住宅市场如商业和办公产品也出现成交量价齐跌的情况，市场持续降温。
• 产品结构变化：90-120㎡刚需首改产品热销，200-300万总价段为成交主力，而40年酒店式公寓则呈现成交量价齐升的趋势。

关键信息

01 宏观政策信息

• 政策内容：

  • 中共中央政治局会议：强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，推动房地产长效机制。
  • 央行：合理控制房地产贷款投放，严禁消费贷款违规用于购房，加强对房地产融资行为的监管。

• 分析解读：

  • 房地产调控方向不变，投资客清场更为彻底，自住型购房需求得到保障。
  • 政策强调长期调控，包括保障房建设、租赁土地供应、共有产权房推进、房地产税收法律等。
  • 金融政策保持连续性和稳定性，抑制房地产泡沫。

02 土地市场信息

• 挂牌地块：

  • 本周共6宗挂牌地块，其中常熟2宗，太仓4宗，均为涉宅用地，总建面55.88万方。

• 成交地块：

  • 本周共成交10宗地块，其中5宗涉宅地块，5宗商业地块，总成交面积19.03万方。
  • 重点地块包括苏州安泰成长投资发展有限公司竞得的太湖新城地块、吴江经济技术开发区发展总公司竞得的商业地块等。

03 一周数据快报

• 住宅市场：

  • 新增供应31.53万方，成交量14.14万方，环比↑10%，均价21185元/㎡，环比↓5%。
  • 商品住宅成交均价2-3万/㎡，占市场最大份额。

• 非住宅市场：

  • 商业产品供应0.29万方，成交0.89万方，成交量价齐跌。
  • 办公产品无新增供应，成交0.62万方，环比↑417%，均价11612元/㎡，环比↓5%。
  • 40年酒店式公寓无新增供应，成交1.35万方，环比↑78%，均价15151元/㎡，环比↑12%。

04 住宅产品走势及成交结构

• 成交结构：

  • 90-120㎡户型段去化466套，占41.72%。
  • 120-144㎡户型段去化355套，占31.78%。
  • 144-200㎡户型段去化139套，占12.44%。

• 成交均价结构：

  • 2-3万/㎡占43.06%，1.5-2万/㎡占34.83%，为市场主要价段。

• TOP10项目：

  • 姑苏裕沁庭、新希望锦麟九里、华润悦府等项目表现突出。

05 各类产品走势及成交结构

• 普通住宅：

  • 供应31.31万方，成交量12.07万方，环比↑11%，均价20968元/㎡，环比↓5%。

• 别墅：

  • 供应1.22万方，成交量2.07万方，环比↑3%，均价22618元/㎡，环比↓3%。

• 商业：

  • 供应0.29万方，成交量0.89万方，环比↓6%，均价14186元/㎡，环比↓6%。

• 40年酒店式公寓：

  • 无新增供应，成交量1.35万方，环比↑78%，均价15151元/㎡，环比↑12%。

• 办公产品：

  • 无新增供应，成交量0.62万方，环比↑417%，均价11612元/㎡，环比↓5%。

06 商品住宅新开盘

• 开盘项目：

  • 本周共6个项目开盘，其中3个为新项目，2个为老盘加推，1个为新盘首次开盘。
  • 润元名著雅苑首次开盘价格高于客户预期，去化率仅50%。
  • 其他项目如锦麟云镜、仁恒园和、苏州湾壹号等去化率较高，达95%以上。

• 典型案例：仁恒园和

  • 区位优势：位于相城核心，紧邻地铁4号线张庄站。
  • 品牌效应：仁恒品牌影响力显著，项目主打公园系，利用公园世纪热销氛围带动人气。
  • 价格策略：备案均价27900元/㎡，低于客户预期，周边同品质项目均价在27000-29000元/㎡。
  • 去化情况：整体去化239套，去化率96%。

07 经典案例分析

• 案例：姑苏裕沁庭
  • 项目位置：相城活力岛板块，广济北路与玉成路交汇处。
  • 项目特点：
    • 物业类型：高层、别墅。
    • 面积：74、89、90、133、135、163、186㎡。
    • 价格：西区高层均价约21000-23000元/㎡。
    • 装修：精装，标准约2500元/㎡。
    • 绿化率：49.7%。
    • 物业：苏州华新国际物业公司。
  • 规划优势：分为锦苑和嘉苑，景观设计与自然环境共生。
  • 品牌优势：日本积水住宅公司，品牌源自《孙子兵法》，注重安全、健康、舒适。

总结

苏州房地产市场在2019年7月29日至8月4日期间，整体呈现降温趋势，政策调控趋严，市场供需关系变化明显。住宅市场以刚需和首改产品为主力，非住宅市场如商业和办公产品成交量价齐跌，而40年酒店式公寓则表现出强劲需求。新开盘项目中，多数去化良好，但部分项目因价格策略影响去化率。典型案例显示，项目区位、品牌、价格及市场定位对去化率有重要影响。