20161010-招商证券-物流地产专题深度研究报告_存量明珠_高端未来_59页_2mb

存量明珠、高端未来 - 物流地产专题深度研究报告总结

核心观点

1. 需求：仓储市场总量增速相对平稳，但高端领域持续景气。高端仓储需求由电商、消费升级、零售连锁化、第三方物流和“互联网+”等驱动，预计未来几年增速约为20%。
2. 供给：高端仓储存量供给远未满足潜在需求，增量供给快速释放将导致区域和新老分化。现代物流设施仅占总量的20%，高端仅占5%，且中国网购渗透率虽高于美国，但人均物流设施面积仅为美国的十三分之一。
3. 回报：核心城市仓储租金持续上涨，投资回报率极具优势。典型项目投资回报率（不带杠杆）在7%左右，显著高于其他物业类型。
4. 格局：仓储市场整体极度分散，但高端领域呈现“一超多强”格局，普洛斯中国占据主导地位。

需求结构分析

高端仓储需求驱动因素

• 电商及快递行业：电商带动快递需求，快递业务量增速高于收入增速，且主要集中在东部地区。预计吸纳25%的高端仓储设施。
• 消费升级及零售连锁化：消费崛起是GDP增长的核心动力，零售连锁化程度低，未来仍有很大提升空间，预计吸纳35%的高端仓储设施。
• 第三方物流：物流产业化程度提升，专业物流企业对高端仓储需求增加，预计吸纳25%的高端仓储设施。
• “互联网+”：推动现代制造业向柔性制造转型，提升对现代物流设施的需求，构成长期利好。
• 自建仓储：部分企业自建仓储以提升品牌和安全保障，但未来自建比例不会持续提高。

供给与市场结构

仓储设施总量供给

• 中国仓储设施总量供给相对充裕，但存在结构性问题，老旧仓储占比较高。
• 2015年中国营业性通用仓储面积达9.55亿平米，现代物流设施仅占总量的20%，高端仅占5%。
• 仲量联行数据显示，中国A等级物流设施仅有3千万平米，远低于需求。

增量供给与分化

• 老牌企业与新进入者（如万科、平安）加速布局，增量供给快速释放。
• 区域分化和新老分化将逐步显现，核心节点周边需求仍有待培育。

高端仓储投资回报率

• 核心城市仓储租金持续上涨，投资回报率显著高于其他物业类型。
• 典型项目投资回报率（不带杠杆）在7%左右，一线城市租金高于非一线城市。
• 二线城市办公物业空置率较高，零售物业租金普降，进一步凸显物流地产的投资优势。

仓储市场格局

• 仓储市场整体极度分散，规模以上仓储企业仅占全国营业性通用仓储面积的2.3%。
• 普洛斯中国在全球物流设施市场中占据主导地位，其规模相当于第二名的7倍以上，占前十大总体量之比近60%。

普洛斯中国业务模式与竞争优势

• 业务模式：普洛斯采用“开发+运营+基金”模式，实现多元化收入来源。
• 收入来源：
  • 租金收入：占总收入的80%以上。
  • 基金管理费：占税前利润的15%左右。
  • 物业增值：主要贡献税前利润，反映高端仓储发展潜力。
• 竞争优势：
  • 市场地位：绝对领先的体量带来规模效应和网络效应。
  • 管理团队：经验丰富，具备核心竞争力。
  • 全球布局：全球物流设施面积超5千万平米，中国是最核心市场。

普洛斯中国发展现状

• 全国布局：截至2016年8月，普洛斯中国已完工1520万平米，正在建设1200万平米。
• 收入与利润：
  • 收入主要来自租金，但未来基金管理费将贡献更大。
  • 税前利润主要来自物业增值，反映高端仓储的发展潜力。
• 经营数据：
  • 平均租金稳步上涨，年涨幅达5‰。
  • 综合出租率高达95%，经营收益率达75%。

二梯队企业表现

• 宝湾：国企背景，2015年底运营面积135.1万平米，出租率95%以上，收入4.8亿，EBITDA%为73%。
• 宇培：民企背景，2016Q1末已竣工项目面积96.8万平米，出租率90%，续租率84%，租金0.9元/平米/天。

投资评级与声明

• 公司短期评级：基于6个月内股价表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 行业投资评级：分为推荐、中性和回避，反映行业基本面趋势。
• 重要声明：本报告基于合法信息编制，不构成投资建议，使用需谨慎，且可能涉及利益冲突。

结论

高端仓储作为物流地产的核心领域，具备显著的增长潜力和投资吸引力。随着电商、消费升级、零售连锁化和“互联网+”的发展，高端仓储需求将持续增长。尽管市场整体分散，但普洛斯中国在高端仓储领域占据绝对领先地位，未来有望通过增量供给和存量升级进一步巩固市场地位。