20160818-安信证券-物流行业深度分析_深析行业价值链_海外巨头立标杆_33页_2mb

物流地产行业深度分析总结

核心内容

物流地产作为工业地产的重要组成部分，涵盖了物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等不动产载体。其核心价值链在于“地、人、钱”三要素，即土地获取、运营管理与资金周转。随着电商的快速发展，物流地产的需求激增，而供给端却相对滞后，尤其在一线城市，土地短缺导致周边二线城市成为新的热点区域。

主要观点

• 物流地产的三大核心竞争力：拿地能力、运营管理团队、融资成本与杠杆使用。
• 外资主导行业：目前外资在物流地产市场中占据主导地位，普洛斯以超过55%的市场份额位居行业第一，嘉民、安博、盖世理、丰树、腾飞等亦有显著影响力。
• 电商带来的机遇与挑战：电商的兴起大幅提升了对高端物流地产的需求，但同时也加剧了行业竞争，传统仓储产能过剩，中低端仓库充斥市场，形成恶性竞争。
• 金融工具的运用：外资物流地产商普遍采用私募地产基金提升杠杆，加速资金周转，实现更快的投资回报。
• 定制化与环保理念：现代物流地产强调定制化建设与环保设计，以满足不同行业客户的特殊需求，并提升行业可持续发展能力。

关键信息

土地获取

• 物流地产需获取工业仓储用地，但一线城市土地供应紧张，周边二线城市成为重要布局区域。
• 土地政策日益规范，需通过招拍挂方式获取，且存在土地使用年限调整、投资强度、税收贡献等硬性指标。
• 工业用地转仓储用地的现象普遍，部分企业通过改造或利用政策漏洞进行土地资源的“打擦边球”式开发。

运营与管理

• 现代物流地产的运营要求更高，包括定制化服务、自动化设备、集成化系统等，以提升配送效率与客户满意度。
• 外资企业普遍采用自有管理团队，确保服务质量，而内资企业正在逐步提升运营能力。
• 仓储不仅是物流的节点，更是企业供应链优化的重要环节，对降本增效有直接影响。

资金与金融

• 私募基金是物流地产商加快资金周转、提升杠杆的重要工具。
• 普洛斯、嘉民等企业通过基金运作提前实现收入，投资回收期缩短至2-3年。
• 金融属性成为外资物流地产商的核心优势之一。

行业格局

• 外资企业占据市场主导地位，内资与民资正在快速成长。
• 2015年数据显示，外资在CR3中占主导，而内资企业如宇培与易商的市场份额也显著提升。
• 快递企业也开始涉足物流地产，以优化物流链条、增强客户黏性。

投资建议

• 物流地产的核心竞争力在于土地成本、产品形态、运营管理。
• 中长期来看，电商和消费升级将推动对高端仓储设施的需求。
• 建议关注具备良好仓储网络布局、管理运营团队实力、IT系统能力等“软实力”的企业，如中储股份、东百集团、南山控股等。
• 需注意宏观经济波动、土地政策变化、电商增长不及预期等风险因素。

风险提示

• 土地出让政策可能突然收紧，影响项目获取。
• 宏观经济超预期下滑，影响客户对仓储费用的承受能力。
• 网购增长低于预期，可能抑制物流地产需求。

行业现状与机遇

• 传统仓储产能过剩，而现代物流设施仍存在供需失衡。
• 电商仓储需求增长迅速，但有效供给不足，存在较大的市场空间。
• 仓储设施向自动化、信息化、集成化方向发展，客户对物流效率和成本的关注度显著提高。

主要参与者

• 普洛斯：全球领先的物流地产商，通过合资、基金等方式获取土地，客户包括京东、亚马逊等。
• 嘉民：以高级定制模式为主，与CPPIB合作，具备较高的杠杆比例。
• 安博：专注交通成熟区域，坚持自有管理，客户数量庞大。
• 盖世理：三次易主，强调环保与定制化服务。
• 丰树：旧物业改造能力强，采用“丰树模式”实现资本滚动。
• 腾飞：依托政府关系，布局中心城市，注重房地产基金运作。

图表与数据

• 物流地产开发流程、供给预测、出租单价、客户结构、基金运作模式等图表与数据，显示行业发展趋势与企业竞争力。

结论

物流地产行业正经历从传统仓储向现代物流设施的转型，电商的崛起成为主要驱动力。外资企业凭借成熟的运营模式与灵活的金融手段占据优势，而内资与民资正在迎头赶上。未来，随着技术进步与客户需求变化，具备定制化、信息化、环保理念的物流地产企业将更具竞争力。