20160818-安信证券-物流行业深度分析：深析行业价值链，海外巨头立标杆_34页_2mb

物流地产行业分析总结

核心内容

物流地产是工业地产的重要组成部分，涵盖物流园区、仓库、配送中心等。其核心价值链条包括拿地、运营和资金回流，而核心竞争力体现在土地资金成本、产品形态、运营管理等方面。当前中国物流地产行业存在供需失衡，供给不足，尤其是与美国相比，中国物流设施供给仅为美国的1/18.5，人均仅为1/79。电商的快速发展成为物流地产需求的主要驱动力。

主要观点

• 物流地产价值链：物流地产的核心要素为“地、人、钱”，即土地获取、运营管理、资金流动。其中，拿地难度大，运营收入稳定，金融属性强。
• 外资主导市场：外资企业如普洛斯、嘉民、安博、盖世理、丰树和腾飞在物流地产市场占据主导地位，其中普洛斯以超过55%的市场份额居首。
• 定制化与环保趋势：现代物流地产注重定制化建设，尤其在电商和高端制造领域，同时环保理念逐渐成为行业发展的关键。
• 基金杠杆与资金回流：外资物流地产商普遍采用私募基金模式，提升杠杆，加快资金回流，缩短投资回报周期。
• 内资与民资崛起：内资企业如宇培和易商逐渐扩大市场份额，而平安不动产等新兴力量也加入物流地产行业。
• 电商带来机遇与挑战：电商需求推动物流地产发展，但传统仓储模式面临成本上升和盈利压力，需向高端、自动化、信息化方向转型。

关键信息

1. 供给与需求

• 中国现代物流设施供给速度低于需求增长，2015年供需比为44.9%，供给缺口达2390万平方米。
• 2016-2019年需求CAGR为6.3%，供给CAGR为5.3%，供需差距可能缩小。

2. 土地获取与政策

• 工业用地分为工业、采矿和仓储用地，但仓储用地占比较低，一线城市供给紧张，二三线城市受益于土地溢出效应。
• 土地政策日益规范，工业用地必须通过招拍挂方式获取，且对开发期限和容积率有严格要求。

3. 运营与管理

• 现代物流地产客户多为第三方物流、电商和高附加值制造企业，对仓储效率、货物完好率、信息管理有较高要求。
• 运营收入主要来自长约租金和管理费，需有高水平的管理团队支持。
• 金融属性强，私募基金成为资金回流的重要工具。

4. 外资企业分析

• 普洛斯：以合资和基金模式为主，拥有2340万平方米物流设施，市占率超过55%，且在交通节点布局。
• 嘉民：以定制化和环保为特色，2015年拥有41个项目，出租率达96%，主要客户包括京东、宝马等。
• 安博：注重交通成熟地块，坚持自有管理，拥有5200家客户，业务覆盖全国。
• 盖世理：三次易主，以环保理念著称，提供定制“交钥匙”方案。
• 丰树：旧地产改造能力强，管理资产达270亿新元，采用基金杠杆提升运营效率。
• 腾飞：依托政府关系布局中心城市，以基金模式实现资本滚动。

5. 投资建议

• 核心竞争力：土地成本、运营团队、IT解决方案等“软实力”是关键。
• 产业利好：网购渗透率上升、消费升级、制造业转型。
• 风险因素：土地政策变化、宏观经济下滑、电商增长不及预期。
• 推荐标的：中储股份、东百集团、南山控股。

6. 风险提示

• 土地出让政策突变可能影响行业。
• 经济下行压力可能降低客户对仓储费用的承受能力。
• 电商增长低于预期可能影响需求。

行业表现

• 相对收益：1M为-0.97%，3M为-1.03%，12M为-10.48%。
• 绝对收益：1M为1.99%，3M为8.27%，12M为-27.77%。

行业参与者

• 外资、国资、民资三类参与者共同构成物流地产市场。
• 外资企业以合资和基金模式为主，内资企业则通过自营和合作方式逐步扩大市场份额。

图表目录

• 图1：传统物流设施建设无标准脏乱差
• 图2：现代物流设施在硬件指标上大幅提升
• 图3：普洛斯存储商品货种结构
• 图4：普洛斯前五大客户
• 图5：中美日网络零售渗透率
• 图6：2010-2019E现代物流设施供给情况及预测
• 图7：物流地产开发核心流程
• 图8：2011-2015全国各类型用地出让面积
• 图9：一线城市成交工业土地面积
• 图10：我国正在形成的物流地产体系
• 图11：物流地产基金典型运作模式（以普洛斯为案例）
• 图12：物流地产行业参与者矩阵
• 图13：4Q2013中国物流地产行业份额
• 图14：4Q2015中国物流地产行业份额
• 图15：普洛斯发展历程
• 图16：普洛斯中国网络分布
• 图17：GLP股权结构
• 图18：GLP融资历程
• 图19：GLP临港物流园
• 图20：GLP主要客户
• 图21：嘉民中国重要事件时间轴
• 图22：嘉民大中华区业务概况
• 图23：嘉民为华晨宝马定制的河北配送中心
• 图24：嘉民在中国定制仓库模式
• 图25：嘉民中国物流基金股本
• 图26：安博中国四大片区划分
• 图27：安博主要客户1
• 图28：安博主要客户2
• 图29：盖世理的发展过程中曾三次易主
• 图30：盖世理物流项目全国分布
• 图31：盖世理环保设施
• 图32：盖世理天津配送中心环保仓库设计
• 图33：丰树2014-2015财年经营管理资产按区域分布
• 图34：丰树中国物流投资物业
• 图35：丰树模式
• 图36：2010/11-2014/15丰树管理资产规模
• 图37：腾飞的发展过程
• 图38：腾飞在中国的战略布局示意图
• 图39：电商仓库的软硬件标准、集成化程度更高

附表

• 表1：现代物流设施与传统物流设施建造标准区别
• 表2：全国各区域主要城市现代物流地产出租单价水平
• 表3：工业用地相关重要政策年表
• 表4：工业用地弹性出让相关政策
• 表5：普洛斯以合资、入股、战略合作等方式参与国内公司
• 表6：普洛斯中国区基金
• 表7：嘉民主要承租商
• 表8：丰树中国主要基金
• 表9：腾飞与政府或政府支持型企业合作的项目
• 表10：参与过中国项目的腾飞私募基金
• 表11：已有多家快递公司开始涉及仓储业务