20161010-招商证券-物流地产专题深度研究报告：存量明珠、高端未来_60页_2mb

物流地产专题深度研究报告总结

核心内容

本报告由招商证券房地产团队撰写，聚焦中国物流地产市场的发展现状、趋势及投资机会，特别强调高端仓储设施的市场前景。报告指出，物流地产作为产业地产的核心机会之一，在当前经济环境下具备显著的投资价值。

主要观点

1. 需求分析

• 仓储市场总量增速平稳：仓储设施需求由下游物流行业决定，未来几年总量增速相对平稳。
• 高端仓储持续景气：受益于电商、消费升级、零售连锁化、第三方物流及“互联网+”等驱动因素，高端仓储需求增长迅速，预计未来几年增速为20%左右。
• 自建仓储比例不会持续提高：尽管部分企业自建仓储，但未来不会成为主流趋势，主要为战略布局考虑。

2. 供给分析

• 高端仓储供给不足：现代物流设施仅占总量的20%，高端仓储仅占5%，存在较大缺口。
• 增量供给快速释放：老牌企业与新进入者加快布局，导致市场分化，区域与新老企业间差距逐步显现。
• 核心城市供需矛盾突出：核心城市仓储需求旺盛，供给有限，推动租金上涨。

3. 投资回报分析

• 核心城市租金上涨：一线城市高端仓储租金持续上涨，典型项目投资回报率（不带杠杆）在7%左右，优于其他物业类型。
• 非一线城市更具吸引力：非一线城市的办公及零售物业空置率较高，租金下降，进一步增强物流地产的投资吸引力。

4. 市场格局

• 整体市场极度分散：规模以上仓储企业仅占少数，市场集中度较低。
• 高端领域一超多强：普洛斯中国在高端仓储市场占据绝对领先地位，其规模相当于第二名的7倍以上，占前十大物流地产商总量的近60%。

关键信息

需求驱动因素

• 电商及快递行业：电商带动快递业务增长，快递业务量增速高于收入增速，电商占比约70%。
• 消费升级与零售连锁化：消费升级显著提升，零售连锁化程度低，未来仍有较大发展空间。
• 第三方物流：物流产业化程度提升，第三方物流年收入快速增长，对高端仓储需求显著。
• “互联网+”：推动零售业和制造业的物流方式变革，对现代物流设施带来增量需求。

供给现状

• 物流设施总量充足：中国仓储总量相对充裕，但高端设施严重不足，仅占总量的5%。
• 区域分化加剧：核心城市与非一线城市供需结构差异显著，导致租金与回报率分化。
• 存量替换需求：老旧仓储设施逐渐退出或改造，带来新的需求。

市场趋势

• 产业转移：制造重心向中西部转移，与消费重心的距离加大，推动对物流设施的需求。
• 投资回报率优势：物流地产在大类物业中回报率最高，尤其在核心城市。

高端仓储需求测算

普洛斯中国市场地位

• 全球领先：普洛斯是中国高端仓储市场的主导者，全球物流基础设施超5千万平米，中国是最核心市场。
• 业务模式：开发、运营、基金三位一体，强调规模效应和网络效应。
• 盈利结构：
  • 租金收入：占总收入的80%以上，是主要收入来源。
  • 物业增值：贡献税前利润的50%左右，是利润核心。
  • 基金管理费：贡献税前利润的15%左右，未来增长潜力大。

宝湾发展情况

• 国企背景：作为二梯队老牌龙头，具备较强竞争力。
• 运营数据：2015年底运营面积135.1万平米，出租率超95%，收入4.8亿，EBITDA%为73%。
• 在建与拟建项目：2016Q1在建项目12个，建筑面积112.5万平米；拟建项目7个，建筑面积93.9万平米，未来开发加速。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：长期竞争力高于行业平均水平
  • B：长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

结论

物流地产，尤其是高端仓储，是中国房地产行业少有的成长领域。未来几年，高端仓储需求将持续增长，投资回报率优势显著，市场格局将逐步集中，普洛斯中国作为行业龙头，具备明显竞争优势。随着电商、消费升级、产业转移和“互联网+”的推进，物流地产将面临更多机遇。