房地产行业：首季全国行业数据点评，政策最宽松阶段已经过去-20190417-申万宏源（香港）-13页_1mb

2019年一季度中国房地产市场分析总结

核心内容

2019年一季度，中国房地产市场在政策和货币宽松背景下出现短暂反弹，但整体仍面临调整压力。本文对全国房地产销售、投资、资金来源及房价走势进行了分析，并对未来政策趋势进行了展望。

主要观点

• 销售反弹短暂：一季度新房销售面积同比跌幅收窄至0.6%，但销售反弹主要由春节后积压需求释放所致，难以持续。
• 投资增速创新高：房地产投资同比增长11.8%，为四年新高，显示行业投资韧性增强。
• 政策与货币政策转向：政策层面存在不松反紧的可能，而货币政策最宽松阶段可能已经结束。
• 房价走势分化：一线城市和部分二线城市房价出现环比上涨，但三四线城市仍面临下行压力。
• 市场结构性分化：一二线城市销售回暖，三四线城市销售持续下滑，市场格局持续分化。
• 房产税预期影响深远：房产税草案可能在今年提交初审，将对房地产需求格局和行业运营模式产生重大影响。

关键信息

房地产销售数据

• 新房销售面积：一季度全国新房销售面积为2.6亿平米，同比下降0.6%，其中3月单月同比增长1.8%。
• 新房销售金额：一季度新房销售金额达2.3万亿元，同比增长7.5%，隐含新房均价同比上涨8.2%。
• 二手房销售：70城二手房销售价格指数环比上涨0.46%，涨幅连续第二个月走高，但下跌城市数量仍较多。

房地产投资数据

• 总投资金额：一季度房地产投资总额达2.4万亿元，同比增长11.8%。
• 住宅投资增速：住宅投资同比增速从1-2月的18.1%小幅回落至1Q19的16.6%。
• 新开工与土地购置：新开工面积同比增长11.9%，土地购置面积同比跌幅维持在32%。

房地产资金来源

• 到位资金总额：一季度房地产企业到位资金达3.9万亿元，同比增长5.9%。
• 资金来源构成：国内贷款、自筹资金和销售回款分别为20%、30%和50%，均有所恢复。
• 3月资金来源：3月到位资金同比增速达13.1%，显示市场资金面有所改善。

房价走势分析

• 新房价格：70城新房价格环比上涨0.61%，涨幅较2月有所提升，但与1月持平。
• 二手房价格：70城二手房价格环比上涨0.46%，涨幅连续第二个月走高。
• 城市分化明显：一线城市如北京、上海、深圳房价温和上涨，而三四线城市如广州、成都房价持续下跌。

政策展望

• 货币政策：最宽松阶段可能已过，未来政策将趋于中性。
• 行业政策：存在收紧压力，尤其是一二线城市的房价上涨预期可能促使政策调控。
• 落户政策：发改委宣布新落户政策，有利于中长期拥有良好基本面的二三线城市。
• 房产税草案：预计将在2019年提交初审，将对房地产行业产生深远影响，尤其是高杠杆、高周转开发商。

行业评级与建议

• 行业评级：维持Equalweight评级，认为行业整体仍处于调整阶段。
• 重点推荐：华润置地（01109.HK）因其增长和安全性俱佳，被列为首选。
• 谨慎对待：对碧桂园（02007.HK）和合景泰富（01813.HK）保持谨慎态度。

市场趋势与关注点

• 新房市场：一二线城市销售回暖，但三四线城市销售持续下滑。
• 二手房市场：部分城市如北京、杭州二手房交易量出现波动，需警惕短期反弹后的回调。
• 政策影响：短期内政策可能因个别城市数据反弹而收紧，长期则可能推动结构性调整。

结论

2019年一季度，中国房地产市场在政策和货币宽松的推动下出现短暂反弹，但整体仍处于调整阶段。随着政策和货币政策趋于中性，市场将面临更大不确定性。投资者应关注政策变化和房产税草案的潜在影响，同时注意不同城市市场的结构性分化。