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房地产行业研究报告总结（2022年3月18日）

行业背景

房地产行业作为中国经济的重要支柱之一，近期面临多重挑战，信心缺失成为行业发展的主要障碍。长期缺乏信心可能导致市场“哀莫大于心死”，即使后续出台政策也难以扭转局面。行业不稳不仅影响房地产本身，还对整体经济稳定构成冲击。

核心观点

• 信心是关键：信心比黄金更重要，长久缺失信心将导致市场低迷，其他措施难以奏效。
• 行业困境复杂：行业问题由多方面因素交织而成，非单一因素导致。
• 政策与市场预期：当前政策虽释放利好信号，但实际执行效果仍需观察，市场情绪正在逐步回暖。

相关研究概述

• 2020H1年报综述：规则已定，房企发展空间有限。
• 2020年12月地产月报：坚持“房住不炒”定位，2021年更看好核心城市如长三角的发展。
• 2020年12月月度数据：全年销售额达17.4万亿元，同比增长8.7%，显示出疫情下的韧性。
• 年度盘点：2020年住宅成交呈现结构性特征，高能级城市具有明显优势。
• 企业研究：长沙成为全国学习的范本；华南房企倾向于扩张至长三角；万科A作为头部房企展现出成长与担当；绿城通过“重装上阵”实现探底回升。

政策动向

1、六部委同时表态，增信心，稳预期，积极有效化解行业风险

• 国务院金融委：研究提出有力有效的防范化解风险方案，推动新发展模式转型。
• 财政部：明确表示今年不扩大房地产税试点城市范围，稳定市场预期。
• 外汇局：配合相关部门促进房地产市场健康发展，稳定市场预期。
• 央行：强调货币政策适度增长，支持实体经济发展，防范房地产风险。
• 证监会：支持实体经济合理融资，配合相关部门化解房地产企业风险。
• 银保监会：鼓励机构开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。

整体影响：六部委的表态释放了积极信号，推动房企股价上涨，市场预期有所改善，但具体政策的落地仍需观察。

2、表态是表态，行动是行动，后续跟进仍待观察

• 政策落实关键：表态虽积极，但政策执行效果仍需时间验证。
• 核心关注点：
  • 全局性防风险：政策不仅针对房地产行业，也涉及宏观经济、资金市场等。
  • 行业与企业救助：需明确政策是救助行业还是企业，两者重心不同将影响政策效果。
  • 风险防范优先：应优先预防风险，而非等到风险爆发后再处理。
  • 政策协调执行：各部门政策需相互配合，执行到位，否则可能产生负面影响。
  • 短期与长期结合：短期政策应优先考虑市场稳定，长期政策需与之配合，确保行业平稳过渡。
  • 政策扶持紧迫：房企面临严峻挑战，政策扶持刻不容缓。
  • 宏观与地方协同：宏观层面需打出组合拳，地方层面需具体落实政策，确保执行效果。

并购贷款与行业整合

• 银保监会政策：鼓励优质房企通过并购贷款收购困难房企项目，促进行业良性循环。
• 实施情况：部分房企已成功发行并购票据并获得银行授信，如招商蛇口、美的置业。
• 挑战与制约：
  • 并购贷款能否发放到位。
  • 贷款用途是否有限制，覆盖范围如何。
  • 并购方的积极性是否能被有效调动，取决于市场需求、利率优势等因素。
  • 优质地块的争夺可能导致并购行为偏向高质量资产。

行业现状与未来展望

• 企业困境：房企资金链紧张，部分企业遭遇外部做空，市场持续冷清。
• 居民影响：收入受损、就业不稳，购房力下降，消费意愿减弱。
• 政策选择：中央与地方政府在“救行业”与“救企业”之间面临艰难抉择，需在稳定与改革间找到平衡点。
• 未来方向：政策扶持与市场信心恢复是当前行业发展的关键，同时需推动行业转型与结构优化。

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲
  微信：w18705580201
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

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