20220308-中泰国际证券-房地产周报_两会释放需求端政策放松信号_6页_1mb

中国房地产与物业管理行业点评总结

核心内容

2022年3月初，中国房地产行业迎来政策放松信号，推动市场情绪回暖。同时，房地产销售数据持续承压，房企信用分化加剧。物业管理行业在政策支持下仍保持积极发展态势，优质企业有望受益。

主要观点

政策放松信号

• 需求端政策改善：政府工作报告首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，表明政策对房地产需求端的重视程度提升。地方层面亦有放松首套房认定标准的政策落地，预计更多城市将跟进。
• 金融政策调整：银保监会主席郭树清在新闻发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头已得到根本扭转，强调房地产价格调整需平稳进行，避免对经济造成过大影响。
• 城镇化政策：政策基调从“深入推进城镇化”转向“提升新型城镇化质量”，并强调城市更新和协调发展，表明供应端政策将更注重结构优化和质量提升。

房地产销售表现

• 2022年2月销售数据：百强房企单月操盘销售金额同比下降47.2%，跌幅较1月扩大7.6个百分点。部分房企如合景泰富、新城发展、远洋集团销售表现相对较好。
• 城市销售分化：一线城市销售面积环比下降16.8%，二线城市上升40.5%，三线城市上升3.0%，显示二、三线城市销售仍面临较大压力。
• 周均销售数据：2022年2月30个主要城市的周均成交面积为168万平方米，同比下降31.7%。其中，二线城市下降最为明显，三线城市下降幅度最大。

行业风险与投资建议

• 风险出清年：在政策改善与基本面寻底的双重作用下，2022年仍是房地产行业风险出清的关键年份。
• 个股推荐：建发国际集团（买入，TP17.00港元）、融创中国（买入，TP46.90港元）、碧桂园服务（买入，TP86.90港元）等财务稳健、战略清晰的房企及物管企业被看好。
• 风险提示：部分房企如中国恒大、正荣地产、碧桂园等面临较大的销售和财务压力，股价表现不佳。

关键信息

• 房地产指数表现：过去一周中国房地产指数下跌2.7%，跑赢恒指0.9个百分点；2022年以来下跌1.2%，跑赢恒指5.2个百分点。
• 房企股价波动：新城发展（1030HK）、雅居乐集团（3383HK）、建业地产（832HK）表现较好，分别上涨5.1%、6.2%、9.4%。
• 销售数据对比：2022年2月30个主要城市销售面积同比下跌31.7%，其中三线城市跌幅最大，达54.1%。
• 行业评级定义：以6个月投资收益率与恒生指数对比，买入为领先20%以上，增持为领先10%-20%，中性为相差-10%至10%，卖出为落后10%以上。

行业趋势

• 需求端政策宽松：预计更多二、三线城市将推出支持政策，改善市场环境。
• 供应端政策审慎：继续控总量、调结构，提升城镇化质量。
• 物管行业受益：地产风险出清利好优质物管企业提升市占率，行业发展趋势积极。

数据来源与免责声明

• 数据来源：彭博、Wind、克尔瑞、中泰国际研究部。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性，中泰国际不承担由此导致的损失责任。

分析师信息

• 分析师：刘洁琦
• 联系方式：+852 2359 1903 | Jieqi.liu@ztsc.com.hk