20231122-国金证券-房地产行业研究_深圳释放一线放松信号_金融支持地产再迎利好_6页_1010kb

深圳房地产政策调整及其行业影响分析

一、政策调整背景

2023年11月22日，深圳市住建局发布楼市调整政策，主要内容包括：

• 普宅认定标准调整：取消原综合分摊面积计算方式，调整为“住宅小区容积率≥10”或“单套内面积≤120㎡/单套建筑面积≤144㎡”，删除总价限制（新政策）。
• 二套住房首付比例调整：统一调整为 40% 。

配套金融措施：央行、金管总局与证监会座谈会提出“三个不低于”要求，并拟起草覆盖50家中资房企授信的融资白名单，提升房企融资支持。

二、政策解读与市场研判

（一）需求端政策影响

• 降低资金门槛：原二套普通住房首付需70%~80%，现调整为统一40%，“取消普非界限，统一低首付触发线”；
• 明确目标需求：重点扶持刚性和改善性住房需求。

政策对应市场表现：

• 成交低迷：深圳1-11月一手房成交同比-103%（二次探底），沪京北广一线城市成交下行明显；
• 对比其他城市：深圳楼市活跃度远低于其他一线城市，出台放松时机“正当其时”。

政策意在短期内提升成交活跃度与市场信心。

（二）金融端支持力度

• 大幅放松房企融资：响应中央金融工作会议，央行政策保障“合理融资需求”；
• • 明确**“一视同仁”对待各类房企**；
• • 提出修改开发贷、经营性物业贷、个人房贷政策；
• • 启动50家中资房企融资白名单，覆盖国企、民企甚至出险房企；

预计房企融资环境料边际改善，逐步缓解房企现金流压力和信用风险。

三、行业投资建议与标的

• 政策蕴含信号：深圳率先探路带动一线城市跟进（如广州放松外围限购、广州深圳统调首付至40%）；
• 投资方向：核心一二线城市、聚焦改善型产品；重点推荐国有资本主导的头部央国企；
  • 核心标的包括：建发国际、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口等；
    预计金融与政策双轮驱动下，行业企稳有希望。

四、风险提示

（一）政策落地风险

• 政策执行可能存在偏差，效果不及预期。

（二）市场响应风险

• 房地产“金九银十”惯例缺少，房企与购房者均呈现观望。

（三）行业债务风险

• 近期债务违约可能频发，若市场信心不能快速修复，行业良性循环仍存在压力。
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（注：摘要涵盖政策背景、核心内容、影响分析、投资建议与风险提示五个板块，重点突出且逻辑清晰，贴合用户获取信息的核心需求。）