20210608-首创证券-房地产行业周报_土地出让收入划归税务征缴_百强房企单月销售增速回落_27页_5mb

房地产行业周报总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的最新动态，涵盖政策调整、市场表现、销售情况、融资环境及重点公司动态等多个方面。主要信息包括：

• 土地出让收入划转税务：中央将国有土地使用权出让收入等四项非税收入划转至税务部门，旨在提升征管效率和规范土地出让金管理，但资金所有权和分配权仍由地方政府掌握。
• 销售增速回落：2021年前5月百强房企全口径销售额同比增长52.2%，但单月销售增速较4月下降15.5个百分点，市场进入高位盘整阶段。
• 市场资金环境：房贷利率持续上行，5月全国首套房平均利率为5.33%，二套房为5.61%，部分城市如深圳、广州进一步收紧房贷政策。
• 重点房企销售表现：万科、保利、碧桂园、融创等房企5月销售额表现不一，部分企业如融创中国增长显著，而阳光城、雅居乐等则出现下滑。
• 投资建议：建议关注龙头房企及部分二线弹性品种，如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国、新城控股、旭辉控股集团、金科股份、中南建设等。

主要观点

• 政策影响：土地出让收入征管职能划转至税务部门，有助于提升透明度和规范性，抑制地方政府无序融资行为，但对市场影响有限，因为资金仍由地方政府支配。
• 销售趋势：市场整体销售增速放缓，一线、二线及三四线城市表现不一，热点城市调控趋严，叠加房贷利率上升，市场进入高位盘整阶段。
• 资金环境：房地产贷款余额增长放缓，新增贷款占人民币贷款比重下降，市场融资环境收紧，房企融资难度加大。
• 个股表现：A股和港股中，部分房企和物业股表现分化，龙头房企及物业板块整体表现优于市场，但部分企业如恒大物业、蓝光发展等出现大幅下跌。
• 投资建议：投资者应关注龙头房企及具备增长潜力的二线公司，同时警惕部分房企的财务风险。

关键信息

一、板块行情回顾

• A股房地产指数：上周下跌1.38%，年初至今下跌2.15%，PE（TTM）为8.33倍，低于沪深300的14.45倍。
• 港股内房股：上周平均跌幅0.83%，年初至今平均涨幅5.62%，而物业板块则表现较好，平均涨幅20.66%。
• 个股表现：A股中陆家嘴涨幅31.7%，皇庭国际跌幅23.1%；内房股中远洋集团涨幅10.3%，珠光控股跌幅14.2%；物业股中滨江服务涨幅27.9%，恒大物业跌幅24.0%。

二、行业政策动态

• 中央层面：实施三孩政策、对房地产贷款实施名单制管理、设立保障性租赁住房专项、土地出让收入划转税务部门。
• 地方层面：南京、深圳、广州、北京、上海等地出台调控政策，包括购房资格收紧、租房补贴取消、资金监管加强、城市更新基金设立等。

三、重点城市商品房成交

• 55城成交面积：上周成交面积807.4万平米，环比增长17%，同比增长11%；5月累计成交面积3110.1万平米，同比增长4%。
• 分城市能级：一线城市增长显著，二线城市稳步增长，三四线城市成交面积同比下降。

四、重点城市二手房成交

• 16城成交面积：上周180.9万平米，环比下降11.9%，同比下降17%；5月累计成交面积715.6万平米，同比下降10.4%。
• 全年累计：二手房成交面积同比增长38.9%，部分城市如杭州、成都表现较好。

五、库存及去化周期

• 库存去化周期：13个月，环比减少0.3个月。
• 重点城市库存：一线城市库存去化周期较高，三四线城市库存下降。

六、市场资金环境

• 房贷利率：首套房平均利率5.33%，二套房5.61%，部分城市如深圳、广州上调利率。
• 房地产贷款余额：2021年一季度房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%。

七、重点房企5月销售情况

• 销售表现：碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展等房企销售增长，部分如阳光城、雅居乐销售下滑。
• 5月累计销售额：部分房企如保利发展、中南建设、金科股份等增长显著。

八、房企融资情况

• 融资动态：招商积余、保利地产、金科股份等公司近期融资，利率不一，部分房企融资难度加大。
• 美元债融资：部分房企发行美元债，利率较高，显示市场对房企信心不足。

九、重点公司动态

• 融资活动：保利地产、招商蛇口、金辉集团、中骏集团等公司有融资计划或股权激励。
• 增减持：部分公司如蓝光发展、建业地产、碧桂园等有大股东增持或减持行为。
• 其他动态：奥园美谷、中国恒大等公司有业务调整或战略规划。

十、重点公司估值

• A股及港股公司：包括万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等，其PE、PB及ROE等估值指标各有差异。
• 物业股：滨江服务、保利物业、永升生活服务等物业股估值较高，而恒大物业、正荣服务等则较低。

总结

房地产行业在政策调控和市场环境变化下呈现出分化趋势，土地出让收入划转税务部门有助于提升征管效率，但市场销售增速放缓，资金环境趋紧，部分房企面临较大压力。投资者应关注龙头房企及具备增长潜力的二线公司，同时警惕部分房企的财务风险。