同策房产咨询-20170821上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年08月14日——2017年08月20日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体呈现成交低迷、价格下行的趋势，各细分市场表现不一。商品住宅、公寓、别墅供应持续低迷，成交量下滑，价格环比下降；商业市场则出现量价齐涨，办公市场成交量减少但均价大幅上涨。市场调控政策依然从严，政策预期尚未逆转，叠加市场去化周期延长，可能引发去库存压力。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 成交量：本周商品住宅成交量为8.35万平米，环比下降4%。
• 成交均价：成交均价为46487元/平米，环比下降10%。
• 供应情况：已连续3周无项目入市，供应量为0。
• 市场分析：
  • 上海商品住宅去化周期由去年的约5个月回升至8.70个月，预计三季度可能进一步延长至12个月甚至15个月以上。
  • 调控政策持续执行，市场预期尚未扭转，政策不会松动。
  • 市场以刚需为主，90平米以下及90-120平米户型占据成交主要份额。
  • 3-5万元/平米均价段房源成为新的刚需产品，占据超过5成成交份额。

公寓市场

• 成交量：本周公寓成交量为7.22万平米，环比上升2%。
• 成交均价：成交均价为46653元/平米，环比下降5%。
• 供应情况：供应量为0，无项目入市。
• 市场分析：
  • 嘉定安亭汽车城板块的西上海君廷项目以71套成交，成为本周销冠。
  • 项目总价约300万/套，吸引改善型客户。
  • 调控政策影响下，公寓市场成交量趋于稳定，但价格持续下行。
  • 预计市场仍将在政策影响下保持观望态势。

别墅市场

• 成交量：本周别墅成交量为1.13万平米，环比下降30%。
• 成交均价：成交均价为45429元/平米，环比下降28%。
• 供应情况：供应量为0，无项目入市。
• 市场分析：
  • 嘉定安亭汽车城的路劲上海庄园成为联排别墅销冠，共成交8套。
  • 青浦徐泾的海珀晶华别墅成交1套，夺得独栋销冠。
  • 市场整体成交量下滑明显，价格持续走低，市场活跃度不足。

商业市场

• 成交量：本周商业成交量为1.99万平米，环比上升94%。
• 成交均价：成交均价为27793元/平米，环比上升13%。
• 供应情况：供应量为0，无项目入市。
• 市场分析：
  • 闵行浦江板块的旭辉浦江国际成交15套办公商铺，成为销冠。
  • 8月16日，上坤以10.64亿竞得闵行七宝商务区地块，楼板价18000元/平米，零溢价。
  • 市场整体呈现量价齐涨态势，可能与政策调整及部分项目转型有关。

办公市场

• 成交量：本周办公成交量为0.63万平米，环比下降20%。
• 成交均价：成交均价为48082元/平米，环比上升106%。
• 供应情况：供应量为0，无项目入市。
• 市场分析：
  • 闵行华漕板块占据办公榜单前三，新华联国际中心以4套成交位居榜首。
  • 随着区域功能完善，华漕板块成为商务办公热点。
  • 上海住建委提出“商改租”政策，或将影响未来办公市场的运营模式。

本周案例分享：金地世家

• 项目位置：嘉定新城合作路119弄
• 开盘时间：2017年6月15日加推
• 项目特点：
  • 主力户型为136平米叠拼别墅，上叠总价640-660万/套，下叠总价690-710万/套。
  • 容积率1.75，绿化率35%，物业费3.20元/平米·月。
  • 项目位于嘉定新城核心区域，毗邻11号线地铁站，交通便利。
  • 周边配套齐全，包括宝龙城市广场、嘉定生活广场、瑞金医院及多所学校。
  • 项目持续热销，占据本周榜单前十。

市场趋势与展望

• 政策影响：调控政策持续从严，市场预期尚未逆转，政策不会松动。
• 市场去化：商品住宅去化周期延长，市场存在去库存压力。
• 市场结构：刚需主导市场，改善型客户逐渐转向更高价位段。
• 供应节奏：新房供应减少，市场进入观望阶段，政策落地可能进一步影响供应节奏。
• 商业转型：商业市场出现转型迹象，部分项目可能向租赁市场转变。
• 区域发展：华漕板块因区域功能完善和外籍人士聚集，有望成为商务办公新热点。

总结

本周上海房地产市场整体呈下行趋势，商品住宅、公寓、别墅成交量下降，价格下行，而商业市场则出现反弹。政策持续从严，市场观望情绪浓厚，新房供应几乎停滞。随着去化周期延长，市场调整预期进一步强化。金地世家作为本周热销项目，展示了嘉定新城的市场潜力与区域优势。未来，政策调整与市场转型将成为影响各细分市场的重要因素。