20181014-华泰证券-房地产行业周报（第四十一周）_19页_1mb

行业周报总结（第四十一周）

核心内容

本行业周报主要围绕房地产行业展开，分析了近期市场表现、政策变化、公司动态以及二手房市场情况。报告指出，由于棚改政策趋严，三四线城市房地产成交热度预计将逐步回落，但不会出现短期快速下跌。同时，行业整体面临需求端去杠杆和房贷利率上升等风险，但龙头房企在融资和杠杆空间上仍具有相对优势。

主要观点

• 棚改政策趋严：国常会和住建部强调三四线城市应尽快取消货币化安置优惠政策，特别是对于商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，以抑制房价过快上涨。与7月份相比，政策措辞更为严厉，未提及部分高库存三四线城市可继续推进货币化安置。
• 成交数据变化：2018年1-9月百强房企销售规模近7万亿元，同比增长40%，但三季度销售增速放缓。新房成交同比减少21.41%，二手房成交同比增加25.92%，显示二手房市场仍有韧性。
• 行业盈利与估值：当前TOP50上市房企2018年预测PE中位值为6.4倍，建议关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等公司。这些公司表现出较强的盈利能力和增长潜力。
• 市场分化明显：一线城市新房和二手房成交均出现下滑，而部分二线城市和三线城市表现相对较好。不同能级城市在供需结构和行情轮动上的差异显著，导致成交热度分批次回落。
• 库存去化周期：29城商品房可售面积同比减少1.02%，环比增加2.35%。整体去化周期为62.33周，表明市场库存压力有所缓解。

关键信息

一周涨幅前十公司

一周跌幅前十公司

重点推荐公司

二手房市场表现

• 全国指数：全国二手房挂牌价指数和挂牌量指数连续两周环比下跌，跌幅分别为0.3%和4.14%。
• 一线城市：挂牌价指数连续两周下跌，跌幅为0.38%。北京由涨转跌，跌幅0.27%；上海、广州、深圳均继续下跌。
• 二线城市：挂牌价指数继续下跌，跌幅为0.26%；挂牌量指数环比上涨0.1%。
• 三线城市：挂牌价指数连续三周环比上涨，涨幅为0.09%；挂牌量指数环比下跌3.85%。
• 四线城市：挂牌价指数由涨转跌，跌幅为0.26%；挂牌量指数环比下跌3.85%。

商品房市场表现

• 新房成交：68城新房合计成交460.11万平米，同比减少21.41%，环比增加11.62%。
• 一线城市：新房成交65.29万平米，同比减少7.56%，环比减少9.35%。
• 二线城市：新房成交184.25万平米，同比减少22.92%，环比增加2.44%。
• 三线城市：新房成交210.57万平米，同比减少23.64%，环比增加31.33%。

库存去化

• 29城总库存：13505.12万平米，同比减少1.02%，环比增加2.35%。
• 去化周期：62.33周，环比增加2.88周。
• 一线城市：总库存4234.05万平米，同比减少11.02%，环比增加0.41%。
• 二线城市：总库存5974.37万平米，同比增加5.65%，环比增加5.56%。
• 三线城市：总库存3296.70万平米，同比增加2.04%，环比减少0.68%。

风险提示

• 棚改支持力度下降可能带动三四线城市成交走低。
• 房贷利率水平持续抬升可能抑制购房需求。
• 需求端去杠杆超预期可能对市场造成更大影响。

行业动态

• 合肥出新规：购买第三套住房不得使用公积金，贷款额度上限提高，抵押比例最高可达80%，政策旨在抑制房价过快上涨。
• 棚改政策调整：强调居住属性，货币化安置不搞“一刀切”，鼓励因地制宜调整政策，防止盲目举债和违法违规行为。

总结

本周房地产行业整体表现不佳，但龙头房企仍展现出较强的盈利能力和增长潜力。政策层面的调整对三四线城市影响较大，而一线城市市场则更为稳定。未来需关注政策变化对市场成交和库存去化的影响，同时注意房贷利率和去杠杆等风险因素。建议继续关注TOP50房企，如新城控股、金地集团、中南建设和绿地控股，以把握行业趋势。