20221216-浙商证券-国家统计局房地产行业11月数据点评_年底冲量乏力_政策放松持续_13页_993kb

房地产行业2022年11月数据总结与投资分析

核心内容概述

2022年11月，中国房地产行业整体仍处于调整期，销售与投资数据同比继续下滑，但部分指标环比出现改善迹象。政策层面持续放松，但效果尚不显著，行业基本面尚未完全修复。本文从销售、投资、拿地、开竣工及资金面等方面对行业进行分析，并提出投资建议。

主要观点

• 销售端：11月销售面积和金额环比微升，但同比降幅扩大，表明市场仍面临较大压力。
• 投资端：开发投资额同比降幅扩大，但竣工面积修复趋势明显。
• 拿地端：土地购置面积和成交价款同比持续下滑，修复时间可能滞后于销售回暖。
• 资金面：房企到位资金同比持续减少，政策支持仍偏向未出险企业，整体资金面未见明显改善。
• 政策影响：需求端政策放松在一二线城市推进，但效果需时间显现，销售端修复仍需等待。

关键信息

销售数据

• 2022年1-11月商品房销售面积121250万平，同比-23.3%，降幅扩大1.05pct。
• 1-11月商品房销售额118648亿元，同比-26.6%，降幅扩大0.55pct。
• 11月销售面积环比+3.2%，同比-33.3%，降幅较10月扩大10.04pct。
• 11月销售金额环比+3.8%，同比-32.2%，降幅较10月扩大8.51pct。
• 销售均价环比+0.6%，同比+1.6%，略有回升。
• 销竣比2.18，去化周期4.3个月，库存压力略有上升。

投资与拿地数据

• 1-11月房地产开发投资额123863亿元，同比-9.8%，降幅扩大1pct。
• 1-11月住宅开发投资94016亿元，同比-9.2%，跌幅扩大0.96pct。
• 1-11月土地购置面积8455万平，同比-53.8%，降幅持续扩大。
• 11月土地购置面积环比+4.0%，同比-58.5%，单月数据改善但整体趋势未变。
• 土地成交价款1-11月累计同比-47.7%，11月环比+47.6%，但同比仍大幅下滑。

开竣工数据

• 1-11月新开工面积111632万平，同比-38.9%，降幅扩大1.1pct。
• 11月新开工面积环比-11.7%，同比-50.8%，降幅显著扩大。
• 1-11月竣工面积55709万平，同比-19.0%，降幅扩大0.3pct。
• 11月竣工面积环比+60.8%，同比-20.2%，修复趋势显著。

资金面情况

• 1-11月房企到位资金136313亿元，同比-25.7%，降幅扩大1pct。
• 11月到位资金环比-3.1%，同比-35.4%，降幅收窄但改善不明显。
• 国内贷款同比-30.5%，个人按揭贷款同比-41.8%，均持续下滑。
• 融资政策虽陆续出台，但效果有限，政策偏向未出险企业。

投资建议

• 行业评级：看好（维持）
• K型分化趋势：预计2023年房地产公司仍将呈现K型分化，优质房企更具修复潜力。
• 推荐标的：
  • 龙头公司：A股-保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股-中国海外发展、华润置地、绿城中国。
  • 区域龙头：A股-滨江集团、华发股份、天健集团、建发股份；H股-越秀地产。
• 重点关注：房地产基本面企稳后，存量房市场龙头（如贝壳）可能迎来爆发机会。
• 后周期受益：2023年竣工面积有望持续修复，利好物业公司。

风险提示

• 疫情反复可能继续抑制销售回暖。
• 房地产融资政策落地力度及速度可能不及预期。

图表摘要

总结

2022年11月房地产行业整体仍处于调整期，销售和投资数据同比继续下滑，但部分指标环比改善，显示市场底部震荡迹象。政策层面持续放松，尤其在需求端，但效果有限，资金面改善尚未显现。预计2023年Q2后销售回暖将带动土拍市场修复，但短期内仍需关注疫情反复及融资政策落地情况。投资建议聚焦优质央国企和区域龙头，关注存量房市场及后周期产业链机会。