20221216-国信证券-统计局11月房地产数据点评_基本面受疫情冲击持续承压_需求端政策加码预期不变_8页_928kb

统计局11月房地产数据点评总结

核心内容

2022年11月房地产市场数据公布，显示行业整体仍面临较大压力。统计局数据显示，1-11月商品房销售额同比下降26.6%，销售面积同比下降23.3%，房地产开发投资同比下降9.8%，新开工面积同比下降38.9%，竣工面积同比下降19.0%。11月单月数据进一步恶化，销售额同比-32.2%，销售面积同比-33.3%，新开工面积同比-50.8%，竣工面积同比-20.2%。

主要观点

1. 销售端持续承压

• 疫情对房地产销售造成显著冲击，影响案场运营和购房者信心。
• 11月销售数据较前值降幅扩大，显示市场情绪依然低迷。
• 随着“新十条”落地，疫情对销售的直接影响将逐步减弱，经济恢复有望提振购房者信心。

2. 开发投资持续恶化

• 房企资金压力大，施工活动受限，导致建安投资支撑减弱。
• 土地购置费下降，进一步拖累开发投资。
• 11月单月开发投资同比-19.9%，降幅较前值扩大3.9个百分点。

3. 到位资金降幅扩大

• 房企到位资金累计同比下降25.7%，单月同比-35.4%，降幅显著扩大。
• 销售回款占比稳定，但国内贷款占比持续走低，显示融资环境仍偏紧。

4. 政策支持持续加码

• 《扩大内需战略规划纲要》虽强调“房住不炒”，但明确支持居民合理自住需求，强调“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 2022年以来，政策已分四个阶段逐步转向支持，包括LPR下调、限购松绑、专项借款支持保交楼、民企融资支持等。
• 地方政策持续放松，二线城市纷纷松绑限购、限贷等政策，政策支持力度不断加强。

5. 长期需求依然存在

• 我国年均住宅需求预计在15亿平方米左右，远期亦不会低于9亿平方米。
• 面积需求逐步收窄但维持较高水平，行业仍具备长期支撑。

关键信息

• 投资评级：超配（维持评级）
• 推荐标的：保利发展、万科A、金地集团、招商积余
• 三大主线：
  1. 优质房企
  2. 困境反转型标的
  3. 受地产拖累的物业板块
• 风险提示：
  • 后续政策落地效果不及预期
  • 疫情等因素导致行业基本面超预期下行
  • 房企信用风险事件超预期冲击

图表概览

• 图1-6：展示商品房销售额、销售面积、销售均价等数据的累计和单月同比增速
• 图7-12：展示房地产开发投资、到位资金等数据的变化趋势
• 图17：梳理2022年以来房地产政策推出的四个阶段

投资建议

尽管当前房地产基本面尚未反转，但政策支持力度持续加大，政策拐点已现，市场修复机会逐渐到来。建议关注优质房企、困境反转型标的以及受地产拖累的物业板块，把握政策与销售回暖共振带来的投资机会。

相关研究报告

• 《房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生》
• 《房地产行业2022年12月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会》
• 《房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开》
• 《房地产行业2023年度策略-幽而复明》
• 《房地产行业双周报-基本面尚待修复，但政策拐点已现》

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