2025-04-18-联合资信-政策解读_不动产抵押贷款债权尽调新规解读_13页_1mb

不动产抵押贷款债权尽职调查新规解读总结

• 政策背景
  2025年3月27日，中国证券投资基金业协会发布三项自律规则，包括《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》，废止原有的《企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则》等三份文件。

• 主要变化与新规内容
  新规与上海证券交易所《上交所指引2号》、深圳证券交易所《深交所指引2号》全面对接，对核心参与方、基础资产、现金流、交易结构等环节的尽职调查标准进行系统性优化和细化。

一、核心参与方细化规定

1. 原始权益人

   • 明确区分原始权益人与特定原始权益人尽调重点，要求核查特定原始权益人财务、经营、持续经营能力和资信情况。
   • 特定原始权益人需提供近三年审计财务报告及近期报表，分析非标准审计意见的影响。
   • 增补对实际控制人股份/股权权利限制、重要子公司投资及重大质疑事件的核查。

2. 借款人

   • 测算现金流覆盖经营成本与税费，确保持续运营能力；需披露融资性债务等负债是否影响经营。

3. 增信机构

   • 强化对风险控制措施的审查，若为原始权益人或借款人的控股股东，需核查其主要资产及权利限制。
   • 增信机构为融资性担保机构时，需满足相关监管要求并披露担保责任比例。

4. 不动产项目运营机构

   • 增加对运营机构基本情况、财务、资信及利益冲突防范措施的审查。

5. 托管人

   • 新增对托管人资信、业务资质及风险控制措施的尽调要求。

二、基础资产审查亮点

• 关联交易：核查历史支付情况，金额与占比合理，避免关联交易影响市场化运营。
• 经营合同：逐笔或多笔抽样审查合同真实性，高占比合同需重点核查。
• 现金流真实性：禁止依赖第三方补贴，分租/整租、关联方现金流占比超10%须说明合理性。

三、现金流归集与结算

• 强调现金流独立性和闭环管理，未直接回专项计划账户的资金需在1个月内归集完毕。
• 支持原始权益人信用良好和增信措施下的延长归集周期（最长3个月）。

四、交易结构要求

• 规模与期限匹配：专项计划规模应与基础资产规模、现金流周期匹配。
• 增信措施有效性：核查担保合同内容及抵质押顺序，明确增信措施的启动机制与保障效能。

五、政策意义

规范业务流程，强化风险防控，提升市场透明度与投资者信心，推动资产证券化业务的稳健与可持续发展。