亚洲不动产投资信托基金REITS研究报告2025-2026_92页_35mb

亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告总结

核心内容概览

截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%。中国内地贡献21支新增产品，成为市场扩容主力。印度REITs市值首次超越中国香港，位列亚洲第四大REITs市场。亚洲REITs市场整体仍具备充足增长空间，仅占美国权益REITs市值的约五分之一。

主要观点与关键信息

1. 市场扩张与结构变化

• 市场扩容：2025-2026年新增26支REITs，其中中国内地贡献21支，印度、马来西亚、泰国等新兴市场表现突出。
• 市场格局：日本、新加坡、中国香港等成熟市场市值温和增长，印度等新兴市场则快速崛起。
• 资产类型：综合型REITs数量最多，工业/物流、办公、零售、住宿等为次之，新增REITs多聚焦工业/物流、零售及可持续发展领域。

2. 中国内地基础设施公募REITs市场

• 市场发展：2021年首批产品上市，2026年3月31日已发行79支，发行规模2,155亿元，总市值2,213亿元，同比增长19%。
• 业态分布：不动产权类REITs为主力，占比约60%；收费收益权类REITs占比约40%，其中高速公路仍为发行主力。
• 市场表现：整体市值上涨，但二级市场分化明显，不动产权类REITs表现优于收费收益权类。
• 政策与制度：基础设施公募REITs市场制度逐步完善，政策支持推动市场向高质量、多元化发展。

3. 中国内地商业不动产REITs市场

• 政策落地：2025年底商业不动产REITs试点落地，办公、购物中心、酒店等纳入底层资产发行范围。
• 市场潜力：全国超4,700万平方米的一线甲级写字楼存量打通证券化通道，市场扩容空间广阔。

4. 全球写字楼市场趋势

• 资本化率上升：过去四年全球主要城市办公物业大宗交易资本化率持续上升，市场表现分化。
• 日本表现突出：受益于旅游复苏与日元贬值，酒店REITs表现亮眼，分派收益率达6.2%。
• 新加坡与数据中心：新加坡REITs市场因人工智能发展，数据中心REITs表现强劲。
• 中国香港：办公、零售等物业面临供需压力，但市场信心逐步修复，部分REITs市净率回升。

5. ESG发展现状

• 信息披露：亚洲REITs ESG信息披露逐步从自愿向强制过渡，对接ISSB等国际框架。
• 气候风险：当前重点聚焦一二级温室气体排放，范围三排放核算及第三方鉴证成为下一阶段重点。
• 政策推动：各国逐步出台气候披露规则，推动行业可持续发展。

市场表现对比

1. 杠杆率分析

2. 分派收益率

3. 市净率（P/B）

市场趋势与展望

1. 货币政策影响

• 亚洲REITs市场均受美国及本国货币政策影响，利率周期是市场波动的核心因素。
• 成熟市场受国际环境影响更大，新兴市场则更多依赖本地经济与政策。

2. 市场格局重构

• 成熟市场企稳，新兴市场快速扩张，市场格局加速重塑。
• 印度REITs市值超越中国香港，成为亚洲第四大市场。

3. 资产表现分化

• 数据中心、酒店等资产表现亮眼，但零售、办公等抗周期资产面临挑战。
• 中国内地与新加坡、中国香港REITs均在内地布局，但偏好不同，新加坡更关注工业/物流，中国香港偏重办公与零售。

4. 未来展望

• 亚洲REITs市场有望持续扩容，尤其是商业不动产REITs。
• ESG实践逐步深入，范围三排放核算将成为重点。
• 中国内地基础设施公募REITs市场进入常态化阶段，市场结构进一步优化。

总结

亚洲REITs市场在2025-2026年持续发展，中国内地成为市场扩张核心，印度等新兴市场崛起。成熟市场如日本、新加坡、中国香港市值温和增长，市场信心修复。新兴市场则呈现快速增长，部分市场市值超越成熟市场。REITs市场受货币政策影响显著，杠杆率、分派收益率、市净率等财务指标反映市场分化。中国内地基础设施公募REITs市场发展迅速，进入常态化阶段，市场结构优化，未来仍具增长潜力。商业不动产REITs市场逐步启航，为市场带来新的活力。ESG实践持续深化，推动行业向可持续发展转型。