保利投顾-2020上半年南京房地产市场简报-2020.7-43页_9mb

南京房地产市场2020上半年简报总结

核心内容概述

2020年上半年，南京房地产市场在疫情背景下经历了从抑制到修复的过程，整体市场保持平稳，部分区域和板块表现活跃。政策层面，南京坚持“房住不炒”基调，适度放宽限购和限贷政策，同时加强市场监管，稳定市场预期。土地市场在政策调控下呈现结构性变化，部分区域土地供应增加，但整体仍处于供大于求状态。住宅市场在限价政策下保持稳定，但部分板块价格有所上涨，而二手房市场表现活跃，整体受疫情影响较小。公寓和商业市场则面临一定压力，成交量下降。

主要观点与关键信息

1. 宏观行业大势环境

• 全球疫情与经济衰退：全球疫情反复，经济步入衰退，通过出口-制造业链条向我国传导压力。
• 国内经济复苏：我国经济处于稳步复苏阶段，但政策从宽松转向“宽财政+宽信用”。
• 房地产政策基调：中央对房地产采取中性政策，下半年边际放松概率较小。
• 市场修复情况：全国商品住宅销售面积同比下降11.8%，但降幅收窄，市场逐步恢复。
• 区域市场差异：华东地区市场热度最高，中部恢复较快，东北恢复较慢。

2. 上半年政策及城建回顾

• 政策变化：南京在疫情初期以房企端支持为主，随后转向刺激需求端，再转向有松有紧。
• 信贷政策：南京5年期以上LPR阶段性下调，首套房贷利率累计下调23bp，二套房贷利率下调22bp。
• 城市规划：南京持续推进长三角一体化和宁镇扬一体化，加快交通基础设施建设，如宁芜铁路外绕工程、宁扬城际轨道等。
• 土地供应：南京上半年土地供应量增加，主城及近郊热门板块供地明显，但整体库存仍偏高。

3. 土地市场分析

• 政策调整：南京推出“双限宅地”政策，限制毛坯房销售价格，防止部分房源单价过高。
• 土地成交：上半年南京共成交39幅地块，涉宅地块供应同比增长15.99%，成交金额同比增长44.20%。
• 区域表现：建邺、栖霞、浦口、江宁等区域土地成交活跃，但部分区域如两江板块库存压力较大。

4. 房地产市场分析

• 限价格局：南京部分热点板块价格涨幅明显，如燕子矶板块涨幅达30%，但主城限价天花板难破5万。
• 住宅市场：全市住宅成交331万㎡，供销比1.16，整体价格体系稳定，但部分板块均价上涨。
• 二手房市场：上半年二手房成交51973套，同比增长37.6%。鼓楼区世茂外滩新城涨幅最高，达20.99%。
• 公寓市场：酒店式公寓成交量腰斩，新政刺激小面积产品去化。
• 商业市场：商业市场整体表现平稳，但部分区域受疫情影响较大。
• 办公市场：办公市场受政策影响较小，整体需求稳定。

关键数据与趋势

• 全国市场：1-5月全国商品住宅销售面积同比下降11.8%，但降幅收窄。
• 南京市场：上半年全市住宅供应384万㎡，成交331万㎡，供销比1.16；二手房成交51973套，同比增长37.6%。
• 土地市场：上半年南京涉宅地块供应面积同比增长15.99%，成交面积同比增长13.53%，但库存持续走高，两江板块去化周期拉长。
• 政策调控：南京在上半年实施了多项调控措施，包括限购放松、限价收紧、加强监管等。

展望下半年市场

• 成交端：预计成交端较为平稳，但供应端总量预计增加，市场竞争压力增大。
• 价格端：价格仍面临局部调整压力，低价走量仍是市场主流。
• 区域分化：各类城市之间、城市内部区域之间分化持续，需求回流强基本面城市。
• 库存风险：部分城市需警惕库存积压风险，特别是两江板块。

总结

南京房地产市场在2020年上半年经历了疫情冲击下的调整与修复，政策调控和市场供需变化对市场产生了深远影响。随着疫情逐步控制，市场逐步回暖，但整体仍处于供大于求状态。未来，南京房地产市场将面临更多挑战，包括库存压力、价格调整以及区域分化。政策将继续以稳为主，适度调控，以确保市场健康稳定发展。