大类资产配置系列之四：全球房地产和大宗商品投资-20181122-太平洋证券-19页-1mb

全球房地产和大宗商品投资总结

核心内容

本文为太平洋证券大类资产配置系列之一，重点分析全球房地产和大宗商品投资工具、投资方式、投资特征、在投资组合中的作用以及投资绩效基准。同时，结合国际经验，探讨这些资产类别对中国资产配置的启示。

主要观点

• 房地产投资具有相对均衡的收益率和波动率，介于股票和债券之间，具备对冲通胀、分散风险等优势。
• 间接投资工具如REITs、CREFs、房地产衍生品等，相较于直接投资，具有更高的流动性、更低的波动性和更好的风险控制。
• 大宗商品因其抗通胀性和与股票、债券的低相关性，是投资组合的重要组成部分，有助于提高收益和分散风险。
• 商品期货是大宗商品投资的重要方式，收益来源包括现货收益、展期收益和保证金收益，但波动大、回撤风险高。
• 中国房地产REITs市场尚处于发展初期，但未来有望逐步扩大，成为资产配置的重要方向。
• 中国大宗商品市场虽不完善，但随着市场开放和制度建设，未来将更具稳定性和投资价值。

房地产投资分析

投资方式

1. 直接投资：包括住宅、商业房地产或农业用地的所有权，适合资金量大、投资期限长的投资者。
2. 间接投资：通过以下五种工具实现：
   • 投资开发和管理房地产的公司
   • 房地产投资信托（REITs）
   • 混合房地产基金（CREFs）
   • 房地产衍生品
   • 基础设施基金

投资特征

• 低相关性：与股票和债券相关性较低，有助于投资组合多样化。
• 抗通胀性：可能对冲通胀风险。
• 高流动性：REITs等工具具有较好的流动性。
• 成本较高：信息成本、交易成本和运营成本较高。
• 不可拆分性：直接投资的单笔交易可能占据较大比重，风险集中。

投资绩效基准

• 房地产直接投资主要参考NCREIF和IPD指数。
• 房地产间接投资主要参考NAREIT指数及富时相关指数。
• 由于交易频率低，指数波动性被低估，需使用技术方法修正。

中国房地产间接市场趋势

• 中国房地产REITs市场尚不成熟，主要以类REITs和CMBS形式存在。
• 一线城市优质项目为主，未来可能向二三线城市扩展。
• 参考日本、新加坡和香港经验，中国REITs市场未来有望成为资产配置的重要组成部分。

大宗商品投资分析

投资方式

1. 直接投资：购买实物商品或商品ETF，但操作复杂。
2. 商品类上市公司股票：如能源、农产品、贵金属等行业的股票。
3. 商品期货及衍生品：通过期货合约进行投资，具有较好的流动性。

收益来源与风险

• 收益来源：现货收益、展期收益、保证金收益。
• 风险特征：收益波动大、回撤风险高，易受经济周期和投机行为影响。

抗通胀能力

• 可储存性：工业金属等可储存商品能有效对冲通胀。
• 经济相关性：与经济活动相关的商品表现更稳定，而与经济无关的商品可能表现相反。

投资组合作用

• 多样化：与股票和债券相关性低，有助于分散风险。
• 流动性：相比其他另类资产，商品期货和股票具有较高流动性。
• 周期性：长期收益率低于股票和债券，但波动性高。

绩效基准

• 主要指数：包括道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数（GSCI）和彭博商品指数（BCOM）。
• 波动性：标普-高盛商品指数波动性高于道琼斯商品指数，主要由于能源权重较大。
• 经济周期影响：南华指数与经济增速呈正相关，经济周期对商品投资影响显著。

国际经验对中国市场的启示

中国期货市场现状

• 中国期货市场发展时间较短，但已具备一定定价能力。
• 交易所包括上海、郑州、大连和中国金融期货交易所。
• 上海期货交易所交易量最大，主要涉及贵金属、有色金属和工业品。
• 郑州和大连交易所以农产品为主，中国金融期货交易所以金融期货为主。

中国期货市场趋势

• 中国期货市场与经济周期密切相关，研究经济周期有助于理解商品投资表现。
• 未来中国大宗商品市场将更加完善，投机性减弱，稳定性增强。

风险提示

• 经济增速不达预期可能影响房地产和大宗商品的市场表现。

图表与数据

• 图1和图2展示了房地产直接和间接投资的历史表现。
• 图3显示了美国房地产、REITs和股票的波动性。
• 图4和图5展示了道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数和美国股票的业绩和波动性。
• 图6和图7展示了中国期货市场交易量及南华指数与经济增速的关系。

总结

房地产和大宗商品作为重要的资产类别，具有独特的风险收益特征，对投资组合的多样化和抗通胀能力具有显著作用。中国在房地产REITs和大宗商品市场方面尚处于发展阶段，但随着市场开放和制度完善，未来有望成为重要的资产配置工具。投资者应具备国际视野，结合市场实际情况，合理配置房地产和大宗商品资产。