20220516-东吴证券-房地产行业跟踪周报_央行下调房贷利率_多个强二线四限放松_20页_1mb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本周房地产板块（SW）上涨3.91%，显著高于沪深300（+2.04%）和万得全A（+3.51%），显示出市场对房地产行业的积极预期。政策层面，央行与银保监会下调首套房贷利率下限20BP至4.4%，并允许地方根据市场情况自主调整加点下限，旨在稳定市场信心、推动需求端回暖。此外，苏州、合肥、长沙等城市进一步放松限购、限售政策，推动市场活跃度提升。

主要观点

1. 市场表现：房地产板块表现优于大盘，显示政策放松对市场情绪的提振作用。
2. 政策放松：中央及地方持续出台支持性政策，包括房贷利率下调、限购限售放松、公积金政策优化等，释放积极信号。
3. 市场基本面：新房及二手房成交面积环比上升，但同比仍处于下降趋势。库存去化周期持续上升，尤其三四线城市压力较大。
4. 融资改善：房地产行业信用债发行有所回升，信托发行也呈现上升趋势，表明融资环境逐步改善。
5. 行业趋势：随着政策放松效应累积，房地产市场有望逐步回暖。头部企业可能在行业调整中获得更多资源整合机会。
6. 投资建议：建议关注房地产开发、物业管理及房地产经纪行业的龙头企业，如保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、新大正、招商积余、南都物业、我爱我家。

关键信息

2.1 房产市场情况

• 新房成交：60城新房成交面积363.2万平，环比+110.3%，同比-57.7%。2022年累计销售6781.8万平，同比-48.5%。
• 二手房成交：20城二手房成交面积140.5万平，环比+193.2%，同比-32.0%。2022年累计成交1975.8万平，同比-42.7%。
• 去化周期：16城新房去化周期为16.9个月，环比上升0.4个月，同比上升8.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.6、16.0、31.0个月，环比分别变动+1.0、+0.03、+1.1个月。

2.2 土地市场情况

• 土地供应：本周百城土地供应数量环比+9.8%，同比-63.7%。供应建筑面积环比-8.4%，同比-60.8%。
• 土地成交：本周百城土地成交建筑面积702.9万方，环比-52.2%，同比-82.6%。成交楼面价3842元/平，环比+13.0%，同比-31.4%。溢价率1.4%，环比+0.4pct，同比-13.1pct。
• 土地政策：苏州、扬州、合肥等城市优化土地出让政策，延长缴纳时间、降低首付比例等。

2.3 房地产行业融资情况

• 信用债发行：本周房地产企业信用债发行68.5亿元，环比+53.8%。2022年累计发行1683亿元，同比+38%。
• 信托发行：本周房地产类信托发行20亿元，2022年累计发行170.9亿元，同比-77.5%。
• REITs发展：2022年累计发行一单公募REITs，华夏中国交建REIT募集规模约93.99亿元。

行业和公司动态

3.1 行业政策跟踪

• 中央政策：国务院常务会议部署盘活存量资产，支持发行不动产投资信托基金（REITs）。
• 地方政策：苏州、合肥、长沙等地放松限购、限售、公积金政策，降低购房门槛，提高贷款额度，以刺激市场。

3.2 板块上市公司重点公告

• 金科股份：回购股份4269.79万股，总金额约1.899亿元。
• 阳光城：拟出售永康项目公司股权，交易对价不超过57亿元。
• 中南建设：4月销售金额48.7亿元，同比减少69.1%；与华融资产签署战略合作协议。
• 金地集团：4月签约面积46.6万平方米，签约金额125亿元，同比分别下降68.25%和60.53%。
• 滨江集团：收购阳光城集团浙江置业有限公司100%权益。
• 我爱我家：减持股份计划实施过半，减持比例达3.29%。
• 招商蛇口：注销回购股份，减少总股本及注册资本。
• 保利发展：获准注册50亿元中期票据，4月销售金额305.19亿元，同比-40.39%。
• 融创中国：4月销售金额同比大幅下降65%，面临流动性压力。
• 世茂集团：1-4月累计合约销售总额约281.5亿元，累计合约销售面积173.7万平方米。

投资建议

• 行业机会大于个股：随着政策放松效应累积，房地产市场有望回暖，但需关注政策落地节奏和市场传导效果。
• 重点公司：建议关注房地产开发领域的保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；物业管理领域的新大正、招商积余、南都物业；房地产经纪行业的我爱我家。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期。
2. 房地产税试点征收范围、力度超预期。
3. 行业下行持续，销售不及预期。
4. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
5. 疫情反复、发展超预期。

总结

本周房地产行业在政策放松和市场预期改善的背景下，整体表现优于大盘。随着中央及地方政策的持续出台，市场信心逐步恢复，尤其是强二线城市如苏州、南京、合肥等地，放松政策力度加大。房地产行业融资环境有所改善，信用债和信托发行均呈现回暖趋势。尽管部分城市因疫情等因素影响市场传导，但政策放松周期持续，未来市场回暖可期。建议关注具备先发优势和较强融资能力的头部企业。