20180710-中国银河-房地产行业周报_七月低调开局_成交企稳_去化告一段落_26页_1mb
报告摘要
房地产行业周报总结（2018年07月10日）
核心内容概述
2018年7月房地产市场整体呈现成交稳中回落、房价分化、政策调控持续的态势。行业在政策与市场双重影响下，面临库存调整、估值修复以及企业分化等多重变化。分析师认为，尽管短期内调控政策仍将持续，但行业边际调整空间较大，未来有望迎来配置机会。
主要观点
1. 行业动态及热点
- 政策调控加码：7部委联合印发《通知》，在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、黑中介、虚假广告等行为，重申“房住不炒”政策基调。
- 上海推行租赁合同网签备案制度：自2018年7月1日起全面实施住房租赁合同网签备案，推动租赁市场规范化发展。
- 央行货币政策例会：强调稳健中性的货币政策，同时对人民币汇率的表述删除，表明未来货币政策调整空间有待观察。
2. 房地产市场整体状况分析
- 新房市场：35城新房成交量同环比分别为-0.3%/-17.5%，成交稳中回落，一线城市降幅明显，三线城市同比上涨。
- 二手房市场：15城二手房成交量同比上涨44.3%，环比下跌3.1%，一线城市二手房成交量同比大幅增长，但中原报价指数低于50%，表明房价面临下行压力。
- 土地市场：一线城市土地供求缩水，二三线城市供地稳中有升，成交缩量继续，预计二三线城市将成为房企拿地主战场。
房企销售、房价及去库存情况分析
1. 房企销售
- 上半年百强房企业绩新高：TOP100房企合计销售规模约4.6万亿元，同比增长36.5%。
- 三强格局稳固：碧桂园、恒大、万科稳居前三，其中碧桂园销售规模达4124.8亿元，6月单月销售额超800亿元。
- 销售增速放缓：房企收入端增速逐步放缓，净利增速依赖利润率回升，毛利率有提升空间，但中长期利润空间或受土地成本上涨影响。
2. 房价
- 多数城市房价上涨：142个监测样本城市中，128城上半年房价上涨，二三四线城市涨幅较快，一线城市总体平稳。
- 调控高压持续：预计下半年调控政策将继续，热点城市房价面临下行压力。
3. 去库存
- 棚改货币化安置趋紧：国开行总行棚改审批权回收引发市场预期，三四线城市库存量进一步降低，预计将进入“补库存”阶段。
- 三四线房企风险：深耕三四线城市的房企或将面临库存压力，行业集中度继续提升。
行业估值及国际比较
1. 国内估值
- PE估值：截至2018年7月6日，房地产行业TTM市盈率为10.2X，较历史均值折价59.05%，处于历史低位，具备估值修复空间。
- PB估值：房地产行业PB为1.4X，较历史均值折价48.49%，处于历史低位，未来提升空间较大。
2. 国际估值比较
- A股与美股、港股对比：
- 美股房地产板块PE为30.7X，高于A股与港股。
- 港股房地产板块PE为6.6X，低于A股，主要受资本管制和投资者结构影响。
- A股房地产板块PE较历史均值折价59.61%，港股折价23.55%，均处于低位，未来有上升潜力。
投资建议
1. 投资主线
- 低估值的一二线龙头房企：推荐招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展。
- 高成长潜力房企：推荐新城控股、阳光城、蓝光发展。
- 资源优势房企：推荐华侨城A。
2. 组合推荐
- 稳健型组合：包括万科A、新城控股、保利地产，累计收益率分别为-18.20%，相对收益率-1.57%、22.16%、0.70%。
- 进攻型组合：包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展，累计收益率分别为-19.29%，相对收益率13.42%、2.86%、6.04%。
风险提示
- 房价大幅下跌风险：调控政策超预期可能引发房价下行。
- 棚改不及预期：棚改资金收紧可能影响三四线城市去库存进程。
- 行业负债率上升：信贷收紧导致行业负债率进一步上升，房企分化加剧。
重点公司数据
| 公司名称 | 周涨跌幅 | 累计涨跌幅 | 相对收益率 | 持仓比例 |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | -5.65% | -25.27% | -1.57% | 33.33% |
| 新城控股 | -9.07% | -1.54% | 22.16% | 33.33% |
| 保利地产 | -13.28% | -23.00% | 0.70% | 33.33% |
| 招商蛇口 | -10.34% | -10.28% | 13.42% | 33.33% |
| 华夏幸福 | -6.49% | -20.84% | 2.86% | 33.33% |
| 荣盛发展 | -10.11% | -17.66% | 6.04% | 33.33% |
行业趋势展望
- 房地产行业整体进入稳中调整阶段，政策调控与市场供需共同作用下，行业集中度持续提升。
- 一二线城市成交量稳步回升，房价承压，但仍有增长潜力。
- 三四线城市将加速“补库存”，部分房企面临库存压力。
- 行业估值处于历史低位，未来存在修复空间，建议加大配置力度。
附录：数据摘要
- 新房成交：35城新房成交量同比-0.3%，环比-17.5%。
- 二手房成交：15城二手房成交量同比+44.3%，环比-3.1%。
- 土地市场：一线城市土地供应同比-33.74%，三线城市同比+32.3%。
- 行业指数表现：房地产行业周跌幅6.81%，年初至今累计跌幅23.7%，跑输沪深300指数。
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