20180212-广发证券-房地产行业跟踪_资金面担忧引发调整_全年看多逻辑不变_17页_900kb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2018年2月房地产行业的政策调控、市场基本面及投资观点，指出当前市场虽因资金面担忧引发调整，但全年看多逻辑不变。

主要观点

1. 政策层面

• 地方继续执行“因城施策”，如江西对南昌、赣州严格执行现有调控政策，湖南长沙加快建设限价商品房以满足刚需。
• 热点城市在“房住不炒”定位下继续边际改善。
• 央行及北京银监局加强房地产金融宏观审慎管理，限制高负债房企融资，抑制居民杠杆率。
• 国土部提出探索宅基地“三权分置”，为租赁市场提供更多土地来源，同时推动城镇化进程。
• 证监会研究出台公募REITs相关细则，支持“租购并举”住房制度落地。

2. 市场基本面

• 商品房成交：上周50城商品房成交面积540.55万方，环比下滑4.12%，但去年同期春节拉低基数，2月前8天同比上涨56.8%。其中，一线、二线城市涨幅显著，分别为79.2%、122.5%。
• 二手房成交：14城二手房成交面积129.14万方，环比微涨3.71%。一线城市环比微涨0.19%，二线城市环比上涨5.55%。
• 推盘与库存：15城单周推盘量193.68万方，环比上升7.0%。15城批售比维持在1左右，去化周期为14.3个月，住宅去化周期为6.8个月。库存面积环比小幅下降，但整体仍处于低位。

3. 资金面分析

• 按揭贷利率自2016年11月开始持续上升，目前已达5.4%，较16年底部上涨1个百分点。
• 资金成本上涨对一二线城市购房需求的负面影响弱于前几轮周期，因其存在一、二手房差价，新房仍具吸引力。
• 对三四线城市而言，无差价，购房成本上升可能抑制需求。

4. 投资观点

• 过去两周地产板块调整幅度超预期，主要因前期涨幅较大及资金面担忧。
• 重点推荐一二线低估值龙头企业：一线龙头包括招商蛇口、万科A、金地集团；二线龙头包括荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、新湖中宝；子领域推荐光大嘉宝和东百集团。
• 综合来看，板块调整放大了利空因素，但全年仍维持看多逻辑。

关键信息

• 政策调控：地方政策因城施策，热点城市边际改善，但调控力度可能进一步加大。
• 市场表现：商品房成交同比大幅上涨，但环比小幅下滑，二手房成交微涨。
• 资金成本：按揭贷利率持续上行，对三四线城市购房需求产生抑制。
• 库存与去化：库存面积下降，去化周期维持在合理水平，市场供需弱平衡。
• 投资建议：继续看多一二线城市龙头房企，认为其现金流风险较小，具备较强吸引力。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

报告日期与分析师信息

• 报告日期：2018-02-12
• 分析师：
  • 乐加栋（S0260513090001）：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
  • 郭镇（S0260514080003）：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
  • 李飞（S0260517080010）：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上

公司投资评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

数据来源

• Wind、CRIC、广发证券发展研究中心
• 各城市房管局统计数据
• 公司公告及新闻

图表与数据索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：50城新房周均及单周成交面积
• 图3：50城分线城市新房周成交环比增速
• 图4：50城新房月度成交同环比
• 图5：50城分线城市新房月度成交同比
• 图6：50城新房成交整体年趋势
• 图7：50城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图20：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图21：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

表格索引

• 表1：50城市商品房成交面积汇总
• 表2：14城市二手房成交面积汇总
• 表3：重点城市商品房库存面积及去化周期变化情况
• 表4：重点覆盖公司公告和新闻
• 表5：房企每周拿地汇总
• 表6：房企每周融资汇总