房地产行业：全年看多逻辑不变，坚决加大地产配置-20180326-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年3月26日的报告中指出，全年看多逻辑未变，建议加大地产板块配置。尽管2月以来地产板块受资金成本上升和房产税预期影响表现较弱，但政策和流动性因素的边际改善将推动板块估值逐步提升。

主要观点

• 政策层面：住建部部长王蒙徽强调房地产调控成效显著，热点城市房价过快上涨势头得到抑制，租赁市场和共有产权房建设将得到大力发展。地方层面继续“因城施策”，北京出台人才落户新政，大连重启限购限售政策，部分区域政策有望局部改善。
• 基本面情况：上周48个城市商品房成交面积环比上涨15.27%，但同比降幅扩大。一线城市成交面积环比上涨22.63%，二线城市上涨12.67%，三四线城市上涨15.73%。3月前22天整体成交同比下滑19.5%，一线、二线城市同比分别下跌40.4%、28.5%。
• 销售趋势：3月可能是销售增速的底部，4月供给放量或将带动成交上涨。板块估值与政策和流动性密切相关，预计下半年政策有边际改善空间，流动性因素也有望缓解。
• 投资建议：继续推荐一二线低估值龙头企业，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团等，以及二线龙头如中南建设、荣盛发展、阳光城等，子领域推荐光大嘉宝。

关键信息

政策动态

• 北京：推出人才落户新政，满足条件的高新技术企业、金融机构员工可落户集体户口，配偶和未成年子女可随迁。
• 大连：重启限购限售，本地家庭限购2套，非本地家庭限购1套，需缴纳1年社保；新购住房限售2年。
• 安徽阜南县：本地居民购三套房限售5年，非本地居民购二套房限售8年。

成交情况

• 48城：上周成交面积550.08万方，环比上涨15.27%，同比下滑19.65%。
• 一线城市：成交面积74.07万方，环比上涨22.63%，同比下滑38.90%。
• 二线城市：成交面积233.76万方，环比上涨12.67%，同比下滑29.19%。
• 三四线城市：成交面积242.26万方，环比上涨15.73%，同比微涨3.87%。
• 二手房：14城成交面积120.75万方，环比微降0.31%，同比下滑45.25%。一线城市二手房成交环比上涨10.57%，二三线城市成交环比下跌4.07%。

推盘与库存

• 15城推盘：上周推盘量149.75万方，环比上涨11.4%。3月前22天推盘量环比上涨11.0%，同比下滑38.7%。
• 批售比：15城批售比为1.09，较上月小幅上行。
• 库存：15城商品房库存总量环比下降0.2%，去化周期上行至17.96个月。住宅库存去化周期为8.48个月。

土地市场

• 全国100大中城市：土地供应面积1813.0万方，环比下滑22.2%；土地成交面积2214.7万方，环比下跌11.4%。
• 土地出让金：18年第11周土地出让金356.25亿元，累计同比下滑3.9%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率（移动平均3个月）为16.7%，一线、二线、三四线溢价率分别为9.8%、16.7%、20.6%。

投资动态

• 重点公司表现：包括天房发展、城投控股、云南城投、广宇发展、中国国贸、京投发展、北辰实业、苏州高新、世茂股份、北京城建等，均公布了2017年年报及近期业绩。
• 融资情况：金地集团、龙湖地产、旭辉控股、万科A、绿地控股等房企近期有融资动态，包括公司债券发行和履约保函。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：买入、谨慎增持、持有、卖出

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场基本面的双重影响下，短期调整不改全年看多逻辑。随着政策的局部改善和市场供需的逐步平衡，行业估值有望提升。建议加大地产板块配置，重点关注一二线低估值龙头企业和具有增长潜力的子领域。同时，需关注政策调控力度、利率变化、库存和销售情况等风险因素。