20180305-广发证券-房地产行业_行业负面预期充分释放_全年看多逻辑不变_18页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业政策及基本面情况，并给出了对地产板块的投资观点和重点公司跟踪情况。整体来看，房地产行业在政策调控与市场预期双重影响下，短期内出现调整，但全年看多逻辑不变。

主要观点

政策环境

• 宁波：执行落户新政，放松落户门槛，对中专、高中学历者给予无房落户优惠，推动人才流入。
• 昆明：出台限售政策，限制投资性需求，同时收紧公积金贷款政策，包括首付比例和利率。
• 房地产税：立法尚处于前期阶段，预计需要2-3年时间完成，短期内对市场影响有限，市场预期对板块估值的压制将逐步缓解。

市场基本面

• 成交情况：前2月推盘同比放量，但成交小幅下滑。48城商品房成交面积环比春节前一周微涨0.68%，同比大幅下跌34.3%。一线城市成交环比上涨，但同比下滑严重；二线城市成交环比下跌，但跌幅相对较小。
• 库存与去化周期：重点城市商品房库存面积环比下降，去化周期上升至16.2个月，但整体库存仍处于低位，品牌房企去化率有较强保障。
• 土地市场：土地供应同比上涨19.1%，但成交面积同比下滑21.2%。住宅用地溢价率上升，其中一线涨幅显著，反映市场对优质土地的争夺。

关键信息

重点城市成交情况

• 一线城市：48城合计成交49.11万方，环比上涨33.29%，同比下跌57.51%。
  • 北京：成交7.37万方，环比-20.29%，同比-71.05%。
  • 上海：成交23.04万方，环比+36.10%，同比-46.55%。
  • 广州：成交13.31万方，环比+32.72%，同比-65.86%。
  • 深圳：成交5.38万方，环比+744.66%，同比-43.96%。
• 二线城市：16城合计成交185.35万方，环比-11.93%，同比-39.06%。
• 三线城市：28城合计成交209.19万方，环比+8.20%，同比-18.14%。

二手房市场

• 全国14城：二手房成交面积112.81万方，环比上涨22.29%，同比下跌31.48%。
• 一线城市：二手房成交36.24万方，环比+17.57%，同比-26.70%。
• 二线城市：二手房成交76.56万方，环比+24.66%，同比-33.53%。

推盘与库存

• 15城推盘：单周推盘量89.7万方，环比-53.3%，但累计推盘面积同比上涨12.1%。
• 库存情况：15城商品房库存面积环比下降1%，去化周期上升至16.2个月。

土地市场

• 全国100大中城市：土地供应面积同比上涨19.1%，成交面积同比下滑21.2%，出让金同比下滑8%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率17.9%，住宅用地溢价率21.3%。一线城市溢价率显著上升。

投资建议

板块观点

• 房地产税尚处于立法前期，对行业基本面影响有限。
• 一二手房房价倒挂使资金成本对企业去化率影响有限。
• 重点城市政策或在18年下半年逐步边际改善，板块估值有望提升。

重点公司推荐

• 一线推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
• 二线推荐：中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
• 地产金融领域：光大嘉宝、东百集团。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

图表索引（关键数据）

• 图1：上周主要政策一览（2018.02.26-2018.03.04）
• 图2：48城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：48城分线城市新房周成交环比增速
• 图4：48城新房月度成交同环比
• 图5：48城分线城市新房月度成交同比
• 图6：48城新房成交整体年趋势
• 图7：48城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城二手房成交整体年趋势
• 图14：14城分线城市二手房成交年趋势
• 图15：15城商品房周度推盘
• 图16：15城商品房月度推盘
• 图17：15城商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城商品房月度批售比
• 图19：15城及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.02.26-2018.03.02）

公司公告与融资动态

• 重点公司发布2017年业绩快报，部分公司如万科A、世荣兆业等表现良好。
• 万科A在多地拿地，包括南宁、佛山、东莞、杭州、宁波、武汉、昆明、郑州、乌鲁木齐等，显示其积极扩张态势。
• 中南建设发行公司债券，泰禾集团发行美元债券，华侨城A及京汉股份进行融资活动。

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%-15%。
  • 持有：预期未来12个月内股价变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上。

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