20150318-招商证券-政府性债务和城投专题研究之七_干货推荐-棚户区改造与棚改债_18页_662kb

报告摘要

棚户区改造与棚改债研究报告总结

核心内容

本报告围绕棚户区改造及其相关的棚改债展开，分析了其定义、政策背景、运行模式以及债券筛选标准，旨在为投资者提供更清晰的参考。

棚户区改造是政府为改善城镇居民居住条件而实施的一项政策，涉及拆迁、补偿、安置等多个环节。棚改债是用于支持该类项目的一种融资工具，具有特殊信用资质，受到政策与金融支持。

主要观点

政策支持力度加大：
- 2013年至2014年，国务院多次强调棚改的重要性，并通过财政支持、信贷支持、债券融资和鼓励社会资本参与等多种方式推进棚改。
- 2014年，国家开发银行成立住宅金融专项事业部，通过PSL（抵押补充贷款）发放1万亿支持棚改贷款，国开行棚改贷款余额达6359亿元，2015年计划新增4000亿。
棚改债的特殊性：
- 棚改债在地方政府债务管理中被单独统计、核算、检查和考核，具备相对特殊的信用资质。
- 在地方政府债务解决路径逐渐清晰的背景下，棚改债应成为投资者关注的重点。
棚改债券筛选标准：
- 发行人是否为政府融资平台：银监会政府融资平台名单内的棚改类债券共199只，非名单内的共69只。
- 是否由国开行及国开证券参与：国开证券作为主承销商的棚改类债券共29只，国开行作为监管人的共26只，债贷组合形式的共6只，仅作为监管人的共6只。
- 评级标准：主体评级为AA，债项评级为AA或AA+的棚改债券具有较高的投资价值。
- 政府偿还责任与项目处置方式：棚改债券根据政府是否负有偿还责任和募投项目处置方式分为三类：政府回购、市场销售、政府回购与市场销售结合。

关键信息

一、棚户区改造定义与分类

定义：棚户区改造是指政府为改善城镇危旧住房条件而实施的民心工程，涵盖城市、国有工矿、林区、垦区等区域。
分类：
- 城市棚户区改造
- “城中村”改造
- 城区内国企职工住房改造
- 国有工矿（含煤矿）、林区、垦区等棚户区改造

二、保障房分类与棚改的区别

保障房分类：
- 经济适用房
- 廉租住房
- 公共租赁住房
- 限价房
棚改与保障房的区别：
1. 项目运作环节不同：棚改包括拆迁、补偿和安置，保障房仅涉及建设与出售/出租。
2. 范围不同：棚改范围更广，包括“城中村”等。
3. 商业化开发程度不同：棚改项目可能包含商业化开发，而保障房建设更注重保障性。

三、棚改政策演变

中央政策：
- 2013年国务院常务会议提出五年内改造1000万户棚户区。
- 2014年再次强调开发性金融支持棚改。
- 2015年政府工作报告将棚改纳入保障房体系，计划安排740万套保障性安居工程，其中棚改580万套。
各部委配套措施：
- 发改委：鼓励发行专项债券，放宽发债条件。
- 财政部：出台税收优惠政策，减轻企业负担。
- 住建部：规范棚改操作流程，推动配套建设。
- 银监会：批准国开行住宅金融事业部，支持棚改贷款。

四、棚改运行模式

典型模式：
- 辽宁模式：政府主导、市场运作，采用“九个一块”融资机制。
- 焦作模式：采用PPP模式，政府引导资金，吸引社会资本参与。
- 徐州模式：以“开行模式”为核心，通过银团贷款、专项债券、信托贷款等方式融资。
其他模式：
- 萍乡模式：将棚改与国企改制、保障房建设、城镇化建设结合，实现资金整合。
- 西安模式：政府主导，财政担保，引入社会资本。
- 枣庄模式：政府主导，银政联动，提高效率。

五、棚改类债券筛选

发行人分类：
- 银监会政府融资平台名单内的棚改类债券：199只
- 非银监会名单内的棚改类债券：69只
国开行参与形式：
- 国开证券仅作为主承销商：29只
- 国开证券承销且国开行作为监管人：26只
- 债贷组合形式：6只
- 国开行仅作为监管人：6只
评级分类：
- 主体评级AA，债项评级AA+：42只
- 主体评级AA，债项评级AA：121只
政府偿还责任与项目处置方式：
- 政府回购：10只
- 市场销售：17只
- 政府回购与市场销售结合：5只
- 政府负有偿还责任：9只
- 政府较大可能负有偿还责任：86只
- 政府较小可能负有偿还责任：125只
- 政府不负有偿还责任：46只（市场销售17只，其他方式29只）

总结

棚户区改造是国家推动的重要民生工程，具有较强的政策支持和特殊的信用资质。棚改债作为支持该工程的重要融资工具，受到政策与金融市场的高度重视。在筛选棚改类债券时，应关注发行人的背景、国开行及国开证券的参与方式、评级情况以及政府的偿还责任。随着政策的逐步规范化，棚改债的市场地位和投资价值将持续提升，值得投资者重点关注。

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