20210825-浙商证券-金科服务-09666.HK-金科服务2021中期业绩点评_业绩超预期_规模高质量增长_增值服务多点开花_4页_2mb

报告摘要

金科服务（9666.HK）2021中期业绩总结

核心内容

金科服务于2021年8月25日发布了2021年中期业绩报告，整体表现超预期，业务结构持续优化，现金流显著改善，展现出强劲的增长潜力和良好的盈利能力。

主要观点

业绩超预期：公司2021年上半年实现收入25.86亿元，同比增长88.8%；归母净利润5.30亿元，同比增长79.1%，超出前期盈喜近10个百分点。
业务增长显著：
- 物业管理业务收入同比增长41.5%，收入占比50.6%（下降17个百分点）。
- 社区增值服务收入同比大涨419%，收入占比提升至25.2%（+16个百分点），成为主要增长引擎。
- 非业主增值服务收入同比增长94%，受益于案场交付增加和商品房代理销售业务突破。
- 智慧科技服务收入同比增长115.8%，主要由于第三方项目承接增加。
现金流改善：经营现金流达6.7亿元，去年同期仅为1070万元，显著提升。
在管面积增长：截至2021年6月30日，公司在管面积达1.87亿平方米，同比增长44%；合约面积达3.15亿平方米，合管比为1.68。
外拓能力突出：第三方外拓在管面积新增3396.5万平方米，合约面积中第三方占比提升至58%，市场直拓占比超70%，显示公司服务品质和激励机制受市场认可。
非住业态发展迅速：新增在管面积中非住业态占比提升至25%（+7个百分点），覆盖商办、学校、医院、城市服务等多元化业态。
社区增值服务亮点突出：旅居综合业务收入增长1623%，美居换新、园区经营、家庭生活收入分别增长234.3%、526.4%、110.4%，其中旅居综合收入达2.7亿元，成为核心增长点。
本地生活服务成为重点：公司收购重庆头部团餐品牌韵涵，进军团餐赛道，与非住业态项目形成协同效应。
毛利率提升：公司2021上半年毛利率达32.5%，同比提升0.9个百分点，主要得益于高毛利业务占比提升。

关键信息

业绩数据

指标	2021H1	同比增长
收入	25.86亿元	+88.8%
归母净利润	5.30亿元	+79.1%
经营现金流	6.7亿元	-

增值服务表现

社区增值服务：收入占比25.2%，同比增长419%
- 旅居综合：+1623%
- 美居换新：+234.3%
- 园区经营：+526.4%
- 家庭生活：+110.4%

在管面积与外拓情况

在管面积：1.87亿平方米（+44%）
合约面积：3.15亿平方米
合管比：1.68
第三方外拓在管面积：3396.5万平方米
第三方外拓合约面积占比：58%
非住业态在新增面积占比：25%（+7%）

财务预测

年度	收入（亿元）	净利润（亿元）	归母净利润（亿元）	EPS（元/股）	P/E
2021E	55.87	10.69	10.69	1.64	28.14
2022E	91.13	16.67	16.67	2.55	18.05
2023E	141.48	24.81	24.81	3.80	12.13

财务比率

指标	2020	2021E	2022E	2023E
毛利率	29.69%	28.29%	28.14%	27.72%
净利率	18.85%	19.52%	18.66%	17.89%
ROE	8.73%	13.07%	16.93%	20.13%
ROIC	8.61%	11.80%	15.87%	19.28%
资产负债率	15.20%	32.23%	36.33%	39.55%
净负债比率	-94.32%	-43.73%	-30.73%	-15.18%
P/E	48.72	28.14	18.05	12.13
P/B	4.15	3.61	3.00	2.39
EV/EBITDA	40.40	27.42	17.99	12.70

投资评级

股票评级：买入
评级标准：预计证券相对于沪深300指数上涨20%以上

风险提示

行业竞争加剧
并购或自主外拓不及预期

公司简介

金科服务是西南地区物管龙头企业，位列物业百强企业前十名。2017-2020年收入复合增速达49.7%，归母净利润复合增速达78.1%。公司注重科技赋能和精细化管理，技术水平领先，人效不断提升。

总结

金科服务2021年上半年业绩表现亮眼，收入和净利润均大幅增长，远超市场预期。社区增值服务成为主要增长点，非住业态和智慧科技服务亦表现突出。公司在管面积和合约面积稳步增长，外拓能力强劲，现金流显著改善。未来随着并购项目的落地和本地生活服务的发展，公司增长确定性较高，具备良好的盈利能力和成长潜力，维持“买入”评级。

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