20210326-山证国际证券-雅生活服务-03319.HK-收入突破百亿大关_进一步扩大多元业态布局_10页_399kb

报告摘要

雅生活服务 (3319.HK) 总结

核心内容

雅生活服务（3319.HK）在2016-2020年间实现了显著的业务增长，尤其是在合约面积和在管面积方面。公司依托雅居乐集团和绿地控股两大股东的支持，并通过收购中民物业，显著提升了第三方业务的拓展能力。2020年，公司合约面积同比增长74.9%，在管面积同比增长112.2%，突破百亿收入大关，成为其发展历程中的重要里程碑。

主要观点

合约和在管面积增长显著
2016-2020年，公司合约面积和在管面积的年复合增长率分别达-63.3%和-65.4%。2020年，新增合约面积同比增长223.7%至约2.24亿平方米，其中92.0%来自第三方业务，显示出公司在第三方市场拓展方面的强劲势头。在管面积达到约3.75亿平方米，储备面积约为1.48亿平方米，合约/在管面积比例为1.39。
收入突破百亿
2016-2020年，公司收入年复合增长率为-68.5%。2020年，公司收入同比增长95.5%，达到约100.3亿元人民币。其中，物业管理服务收入和业主增值服务收入分别同比增长129.1%和116.9%，外延增值服务收入同比增长37.5%。
业态结构优化
雅生活服务的物管服务收入结构在2020年进一步优化，住宅物业收入占比由2019年的61.0%下降至43.1%，非住宅物业收入占比则由39.0%提升至56.9%。整体每平方米月均收入由约1.5元上升至约2.0元，其中非住宅物业每平方米月均收入增长更为明显。
利润率有所下降，但经营效率提升
由于第三方项目占比增加及收并购相关无形资产摊销的影响，公司毛利率从2016年的25.0%上升至2018年的38.2%后，开始回落至2020年的29.7%。经调整经营利润率和利润率也有所下降，分别由2019年的30.1%和24.0%降至2020年的23.4%和17.5%。然而，ROE和ROA在2020年分别上升至25.9%和15.0%，表明公司资产运用效率有所提高。
在管面积集中于高价值区域
截至2020年底，公司在管项目中，一、二线城市面积占比达80%，其中大湾区和长三角分别占比25.0%和35.7%，合共达60.7%。非住宅类项目占比明显增加，主要得益于中民物业的收购。
估值相对吸引
公司当前预测市盈率（BFPE）为14.2倍，低于过去两年均值18.8倍，接近一个标准差，显示出估值优势。公司储备面积充足，且已入股多家环卫企业，进一步推动城市服务业务布局，有望在未来实现持续增长。

关键信息

财务表现
2016-2020年收入年复合增长率达-68.5%，2020年收入突破百亿至100.3亿元。毛利年复合增长率为-75.7%，2020年毛利达29.7亿元。经营利润由2018年的1,076百万元增至2020年的2,466百万元。
财务比率
- 毛利率：2016年25.0%，2018年38.2%，2020年29.7%
- 经营溢利率：2016年31.9%，2018年32.9%，2020年24.6%
- 股东应占溢利率：2016年23.7%，2020年17.5%
- ROE：2020年25.9%
- ROA：2020年15.0%
- 流动比率：2020年1.9
- 资金杠杆率：2020年161%
- 总负债/总权益：2020年61%
市场表现
公司2020年重要财务指标实际值与彭博综合预测值相比，收入和经调整利润增速高于市场预期，但毛利率和息税折摊前利润率略低于预期。
业务布局
公司已战略入股多家环卫企业，进一步拓展城市服务业务，有助于提升在管规模和多元化发展。