20210315-兴证国际证券-建业新生活-09983.HK-扎根中原深耕物管_探索规模效应边界_25页_3mb

建业新生活（09983.HK）证券研究报告总结

核心内容

建业新生活是河南省最大的物业服务提供商，依托建业集团的强大资源与品牌优势，公司持续拓展在管面积及增值服务，推动收入与利润的快速增长。公司于2020年5月在香港联交所上市，首次覆盖给予“买入”评级，目标价为9港元，预期2020-2022年营业收入分别增长至29亿、41亿和57亿元人民币，归母净利润分别增长至4.2亿、6.2亿和8.9亿元人民币，对应目标价的PE分别为22倍、15倍和11倍。

主要观点

• 行业地位稳固：公司为中部地区最大的物业管理服务提供商，2017-2019年位列中国物业服务百强企业第16名、第15名及第13名。
• 业务结构多元化：公司提供物业管理、增值服务、生活服务及商业资产管理等综合服务，其中物业管理服务及增值服务是主要收入来源。
• 高单城密度：公司单位城市的平均在管面积达到317万平方米，领先行业，带动增值服务快速渗透。
• 增值服务贡献显著：增值服务收入占比超过60%，带动毛利率提升，成为公司盈利的重要来源。
• 生活服务拓展迅速：公司自2016年起提供生活服务，2019年生活服务收入达1.56亿元，CAGR达258.8%。
• 非住宅业态发展迅速：公司积极拓展商业物业、办公物业等非住宅业态，毛利率显著高于整体毛利率。
• 财务指标强劲：公司2019年净利润同比增长348%，净利率达13.3%，ROE高达97.7%，显示强劲盈利能力。
• 现金充足，扩张能力强：公司现金及等价物达5.8亿元，上市后融资20.9亿元，用于并购、平台建设及信息系统投资。

关键信息

财务数据

• 2021年3月12日收盘价：6.41港元
• 总股本：12.6亿股
• 总市值：81亿港元
• 净资产：26.6亿元
• 总资产：38.6亿元
• 每股净资产：2.1元
• 2019年营业收入：17.5亿元
• 2019年归母净利润：2.32亿元
• 2019年毛利率：32.8%
• 2019年归母净利润率：13.3%
• 2019年ROE：97.7%

投资亮点

• 关联交易支撑：来自建业集团及其联营公司或合资企业的在管面积占比70.6%，提供稳定的收入来源。
• 增值服务快速渗透：2019年增值服务收入达7.5亿元，占总收入42.7%，毛利率达54.5%。
• 生活服务增长迅猛：建业+平台、旅游服务及建业大食堂等服务推动生活服务收入增长。
• 并购计划清晰：公司计划利用募集资金收购7~11家公司，以扩大业务规模及提升协同效应。
• 高客户满意度：2019年客户满意度达87.1%，物管费收缴率稳定提升，目标年末收缴率超90%。
• 现金储备充足：2019年公司现金及等价物达5.8亿元，2020年H1在账现金超27亿元。

风险提示

• 业务扩张和并购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

财务分析

• 收入结构：2019年收入来源主要包括物业管理及增值服务（76.4%）、生活服务（17.6%）、资产管理服务（6.0%）。
• 毛利率提升：2019年综合毛利率为32.8%，较上年提升9.7个百分点。
• 费用率：销售费用率维持低位，管理费用率小幅上升，有效税率下降。
• 现金流稳定：2019年经营性净现金流为2.8亿元，保持净流入状态。
• 盈利能力增强：2019年净利润同比增长348%，净利率提升至13.3%，ROE达97.7%。

估值与盈利预测

• 盈利预测：预计2020-2022年营业收入分别为29亿、41亿、57亿元人民币，同比增长64.0%、43.8%、38.3%。
• 归母净利润预测：预计2020-2022年归母净利润分别为4.2亿、6.2亿、8.9亿元人民币，同比增长80.1%、46.4%、43.5%。
• 估值：目标价为9港元，对应2020-2022年PE分别为22倍、15倍、11倍。

总结

建业新生活凭借其在中原地区的深厚根基与强大的关联方支持，实现了物业管理及增值服务的快速增长。公司积极拓展生活服务和非住宅业态，形成多元化的业务结构，带动收入和利润的同步增长。同时，公司具备充足的现金流和明确的扩张计划，为其进一步发展奠定了坚实基础。尽管存在一定的市场风险，但公司展现出较强的盈利能力与增长潜力，值得投资者关注。