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2023年2月上海房地产市场分析报告摘要

整体市场情况

• 海房地产市场受到疫情和经济放缓双重压力，但政策支持和经济目标（如GDP增速5.5%）提振住房消费需求。
• 土地供应量创五年新高，开发商融资渠道通过“三支箭”政策得到改善，市场流动性有望增强。

一手住宅市场表现
-第四季度新增供应量大幅上升，环比增长16.7%，同比上涨37.1%，但市场需求不足导致成交量回落29.3%，成交均价环比上涨6.8%，年同比上涨15.8%。
-供应增加加市场分化，优质地段（内中外环）仍保持坚挺，推动价格上涨。
-一手商品住宅各类型表现分化，普通住宅（Q4平均价65,482元/㎡）表现较好；高端公寓供应回升，但成交价虽然维持高位，但同比略降。

二手房市场表现
-第四季度成交量环比下滑22.8%至35.5万㎡，但平均价格上涨3.6%，至40,800元/㎡。
-内中外环成交活跃度增强，高端次新房表现强势。
-政策如个人住房转让所得税退税优惠有助于市场回暖。

高端公寓市场情况
-上海高端公寓市场稳步发展，供应集中在内中外环。Q4成交环比上升30.4%，但同比下降57.8%，成交单价过百万（均价11.9万元/㎡）。
-供应量居高不下推动底层价格支撑，高端产品需求稳定。

土地市场动向
-上海2022年推出总建筑面积超1,151万㎡土地，卖地总额同比上涨18.4%。
-本次集中供应土地成交价格较低，楼面价下降，体现了监管对土地市场的冷却管控。
-浦东、青浦、嘉定是拿地热土区域，国有企业仍为主要买家。

未来展望
-如中央和地方持续推进宽松政策，包括信贷、土地供应、限购及购房补贴等，将支持市场企稳回升。
-金融环境改善及换房需求释放将提振市场信心。
-内部需求释放、低息环境以及上海作为金融中心的吸引力，预计将在2023年带动成交回升。