世联行-一季度房地产市场报告-2018.4-16页-1mb

购买力局部向暖 房企资金链承压

核心内容

2018年一季度房地产市场呈现“全局下行、局部向暖”的态势，政策调控持续发力，抑制楼市过热，同时部分城市购房需求逐步释放。市场交易与库存双降，房企资金链承压，融资环境趋紧，但部分城市购买力有所回暖。

主要观点

• 政策调控持续：尽管两会不再重墨强调房地产调控，但各地频繁进行政策微调，如海南升级限购、多地实行摇号购房，以控制市场过热。
• 市场交易与库存双降：全国商品房销售额同比增长10.4%，销售面积增长3.6%；待售面积同比下降16.7%，总量降至2014年9月水平，显示市场去库存压力仍在。
• 购买力蓄势待发：一线和三线城市客户上门指数和成单率持续上升，表明购买力逐步释放，部分城市如深圳、合肥、杭州、西安逆市上扬。
• 租金持续上涨：受人口导入和房源供应不足影响，30个监测城市租金大幅上涨，尤以北京、深圳等城市涨幅显著。
• 房企竞争与分化加剧：Top50房企销售增速放缓，但部分新晋房企积极扩张，拿地金额大幅增长，房企资金链压力加剧。
• 融资环境趋紧：开发贷增速回升，但债务融资和股权融资受限，房企资金到位增速下降，面临流动性压力。
• 行业展望：2018年房地产调控基调不变，政策将长期存在，支持自住需求和打击投机炒作是核心方向，房企需持续关注资金链问题。

关键信息

一、市场表现

• 全国商品房销售：1-3月全国商品房销售额2.56万亿元，同比增长10.4%；销售面积3.01亿㎡，同比增长3.6%。
• 商品住宅销售：销售额2.2万亿元，同比增长11.4%；销售面积2.6亿㎡，同比增长2.5%。
• 待售面积：全国商品房待售面积5.73亿㎡，同比下降16.7%；商品住宅待售面积2.92亿㎡，同比下降25.4%。

二、政策调整

• 限购与限售政策：海南升级限购，多地实行摇号购房，抑制市场过热。
• 人才政策：西安、成都、石家庄等地降低落户门槛，提供购房补贴和住房支持政策，吸引人才。
• 公共租赁房推进：多地政府加快公共租赁房入市，但短期内难以缓解住房缺口。

三、租金上涨

• 主要城市租金：3月北京、深圳等城市租金同比上涨25.6%以上，显示住房供应不足。
• 租金趋势：全国租金持续上扬，尤其在人口流入较快的一线城市。

四、房企表现

• Top50房企销售：1-3月Top50强房企销售金额合计1.66万亿元，市占率64.9%，较去年一季度提升9.2个百分点。
• 销售增速：Top50房企平均销售增速28.7%，较去年同期75.6%明显放缓。
• 新晋房企扩张：共有9家新晋房企进入Top50，平均增速达121.8%；排名31-50的房企拿地金额同比增长80%。
• 净负债率：排名31-50的上市房企净负债率维持高位，51-100强房企净负债率不降反升，显示资金链压力。

五、融资与资金链

• 开发贷：3月末开发贷余额7.7万亿元，同比增长25.3%，显示政策支持。
• 债务融资：债务融资总额705亿元，同比增长104%，但股权融资停滞。
• 资金到位：房地产企业资金到位3.68万亿元，同比增长3.1%，但增幅持续回落。
• 按揭贷款：放款周期延长，首套房利率上浮，显示融资环境趋紧。

六、展望

• 调控基调不变：政策将继续抑制市场过热，支持自住需求，打击投机炒作。
• 资金链压力：房企需持续关注资金回款问题，融资环境可能进一步收紧。
• 资产证券化：相关资产证券化手段将愈发受重视，以缓解资金压力。

总结

2018年一季度，房地产市场在政策调控和资金链压力下呈现“局部向暖、全局下行”的格局。尽管交易与库存持续下降，但部分城市购买力逐步释放，客户上门指数和成单率上升。租金上涨压力持续，主要受人口流入和房源供应不足影响。房企竞争加剧，资金链承压，融资环境趋紧，但开发贷和债务融资有所回升。政策调整和融资手段的变化显示房地产调控仍将继续，支持自住需求是主要方向，房企需关注资金回款和资产证券化手段以应对挑战。