2019年三季度房地产市场报告-世联行-2019.11-30页_1mb

报告摘要

2019年三季度房地产市场总结

核心内容

2019年三季度，中国房地产市场在宏观政策调控和融资环境收紧的双重影响下，呈现出销售回暖与市场观望并存的复杂局面。政策层面强调“房住不炒”，房地产行业不再作为短期刺激经济的手段，同时融资渠道全面收紧，导致房企资金链紧张，市场整体增长乏力。

主要观点

宏观政策调控：
- 2019年，全球主要经济体普遍采取宽松货币政策，多国降息，中国也通过两次降准释放资金。
- “房住不炒”政策基调强化，各地楼市政策呈现“先松-后紧-再松”的波动趋势。
- “一城一策”推动区域政策边际放松，尤其在三四线城市，购房补贴、落户门槛降低等政策成为吸引购房者的手段。
市场表现：
- 销售方面：1-9月全国商品房和住宅销售额分别增长7.1%和10.3%，但销售面积同比微降，主要依赖价格上涨拉动。
- 区域分化：
  - 京津冀片区销售显著回暖，但北京和天津增速已见顶；
  - 长三角和珠三角销售面积增速为-2.2%和-3.0%，但销售额增长较快；
  - 中部、西北等区域表现较好，而东北因棚改任务完成，市场疲软。
融资与债务压力：
- 房企融资渠道全面收紧，包括信托、境内外发债、银行贷款等，导致房企债务压力上升。
- 三季度房企到位资金增速回升，但主要依赖定金及预收款和按揭贷款，自筹资金和非银贷款增速放缓。
- 债务到期规模显示，四季度和明年一季度房企将面临较大还债压力，尤其民营房企。
土地市场：
- 土地成交热度下降，溢价率显著回落，流拍率上升。
- 一线城市土地供应增加，但成交楼面价下降；二线城市和部分都市圈三线城市土地成交情况相对较好。
- 非都市圈三四线城市因棚改任务完成，土地市场缺乏支撑。
市场情绪与销售预期：
- 三季度市场整体偏冷，客户上门指数回落，居民对房价预期上涨比例上升，但购房意愿仍较为谨慎。
- 多个城市出台购房补贴政策，三四线城市加大“抢人”力度，市场观望情绪浓厚。

关键信息

销售数据：
- 1-9月全国商品房销售面积为11.9亿m²，同比微降0.1%；
- 商品住宅销售面积为10.5亿m²，同比微增1.1%；
- 1-9月商品房和住宅销售额分别为11.1万亿和9.7万亿，同比分别增长7.1%和10.3%。
融资情况：
- 2019年1-9月房企境内外发债规模为9,380亿元，同比增长30%；
- 民企发债规模增长43%，但受制于融资渠道收紧，三季度发债规模环比下降29%；
- 债务到期规模显示，四季度和明年一季度房企面临较大还债压力。
土地市场表现：
- 2019年1-9月全国土地出让金为4.68万亿元，同比增长10.7%；
- 住宅用地出让面积同比增长0.2%，但土地成交溢价率显著下降，流拍率上升；
- 一线城市土地成交楼面价下降，二线城市和都市圈三线城市表现相对较好。
房企行为：
- 大部分TOP50房企拿地楼面均价上涨，但整体拿地意愿下降；
- 国企逆势扩张，民企则收缩拿地；
- 三季度TOP50房企销售额同比增长7%，集中度上升，市场进一步向头部房企集中。
政策展望：
- 四季度房企将加大推盘和促销力度，以价换量；
- 市场整体增长隐忧，非都市圈三四线城市去化难度加大；
- 2019年全年商品房销售额增速预计在8%-10%之间，市场将更加理性。

数据说明

城市等级划分：
- 一线城市：北京、上海、广州、深圳；
- 二线城市：包括天津、重庆、石家庄、济南、长春、哈尔滨、沈阳等；
- 都市圈三线：都市圈内剔除一、二线城市后的城市；
- 非都市圈三线：一线、二线、都市圈三线之外的所有城市。
销售数据来源：
- 世联跟踪的45个城市销售数据与统计局及房管局数据存在差异，部分城市数据滞后，采用地方分公司认可的数据。
客户上门指数：
- 世联行客户上门指数反映市场即时热度，2019年三季度整体偏冷，黄金周成交量不及往年。