世联行-2018粤港澳大湾区9城年报特辑-2019.2-48页_4mb

粤港澳大湾区2018年房地产年报总结

核心内容概览

粤港澳大湾区作为国家战略，由香港、澳门及广东省9个城市组成。2018年，大湾区商品房住宅成交金额总体规模逾一万亿，土地成交建面4600万m²，出让金总额近3000亿元。各城市在土地市场、住宅市场及政策调控方面表现出不同特点。

主要观点与关键信息

湾区发展背景

• 粤港澳大湾区自2009年提出，2018年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，标志着湾区发展上升为国家战略。
• 大湾区占广东省总面积的三成，人口占五成，GDP占八成，成为推动区域经济发展的核心区域。

广州

• 政策变化：市场监管力度上升，商业限制类政策放宽；信贷政策收紧，首套房贷利率上调。
• 土地市场：土地成本下降趋势好转，但北部三区价格上行压力持续。不同区域的房价与土地价差显著。
• 住房市场：中心区出现大幅度补签，周边区域价格补涨后成交同比回落。限售政策在部分区域较为友好。
• 房企表现：TOP20房企中有8家出现负增长，5个楼盘下行，整体市场呈现分化。

佛山

• 土地市场：限购区成为成交主力，北滘以9宗地块夺冠；土地单价TOP10集中在桂城、大沥、里水。
• 住宅市场：改善与刚改产品成交占比下降，刚需客户为主；顺德区成为去货主力军。
• 房企动态：龙光成储地大户，限购区受品牌房企青睐；政策频出，涉及开盘规范、公积金、购房入户及租赁住房发展。

肇庆

• 政策：三旧改造盘活用地资源，鼓励产业升级；棚改计划以肇庆新区为主。
• 土地市场：土地成交节奏放缓，商住类土地需求下滑，但核心区域价格仍受追捧。
• 住宅市场：整体供应面积大幅上升，成交量价稳步上扬；鼎湖区表现尤为突出。
• 房企动态：保利取地规模最大，龙光在鼎湖投入最多；房企拿地趋于理性，储地方式多元化。

深圳

• 政策：推出“三价合一”、启动二次房改、“730”政策，优化住房结构。
• 土地市场：以城市更新为主，招拍挂仅占少数；南山区成交金额最高，光明区成交量最大。
• 住房市场：新房供应同比上涨，成交量价齐升；市场整体平稳，部分区域出现价格回调。
• 房企表现：鸿荣源·壹城中心与华润城分别获成交面积与金额冠军；TOP20开发商占市场份额五成。

惠州

• 政策：限价调控持续，但部分城市已放松；投资客户退却，本地刚需客户主导市场。
• 土地市场：土地供应小幅下降，房企拿地积极；商住用地地面价上升，结构性拉高地价。
• 住宅市场：商品房销售额创历史新高，销售面积与均价双升；仲恺、惠阳表现突出。
• 房企动态：碧桂园、新力、星河地产表现突出；TOP20开发商占市场份额五成。

珠海

• 政策：非珠海户籍人才购房社保缴纳年限降至1-12个月，降低购房门槛。
• 土地市场：土地供应大幅减少，住宅用地供应下滑；整体成交楼面价大幅下降。
• 住宅市场：销售呈量跌价升态势，均价持续上涨；成交面积与金额稳步增长。
• 房企表现：华发、万科、时代为成交金额前三；华发市场份额最高，达15.60%。

中山

• 政策：新增城市更新重点项目，推动“三旧”改造，为产业升级腾出空间。
• 土地市场：2018年出让土地79宗，总面积249.37万m²，住宅用地占四成；成交65宗土地，面积217.56万m²。
• 住宅市场：市场活跃，部分区域出现价格回调，但整体成交量价稳定增长。
• 房企动态：房企在中山积极布局，通过“三旧”改造获取土地资源。

结构性总结

政策调控

• 各城市根据自身情况实施差异化调控政策，如广州、深圳、惠州等地加强限购、限贷等措施，抑制投机行为。
• 珠海降低非本地户籍购房门槛，吸引人才流入。
• 佛山、肇庆等城市推动“三旧”改造，促进土地资源再利用。

土地市场

• 土地供应和成交情况呈现区域差异，如广州北部三区、深圳南山区、惠州惠阳区等价格较高。
• 土地成交金额在部分城市（如肇庆、东莞）有所上升，但整体溢价率偏低，市场趋于理性。

住宅市场

• 住宅市场整体呈现量价齐升趋势，但部分城市（如广州、深圳）出现分化。
• 价格涨幅受政策影响显著，如深圳“三价合一”政策导致二手房成本增加。
• 成交量与价格波动明显，部分区域（如东莞）因政策调控而市场转冷。

房企动态

• 大型房企如碧桂园、万科、保利在各城市表现突出，部分房企（如龙光、恒大）在特定区域有较大布局。
• 外来品牌开发商（如金茂、龙湖）积极进入市场，央企成为主力。
• 项目营销策略多样化，如让利折扣、特价房、首付分期等，以促进销售。

总结

2018年粤港澳大湾区房地产市场在政策调控与市场供需的双重影响下，呈现出区域分化与结构性调整的趋势。各城市根据自身情况采取不同的调控措施，推动市场健康发展。土地市场整体趋于理性，住宅市场则在政策影响下出现不同程度的量价变化。大型房企和外来品牌开发商在市场中占据主导地位，通过多元化策略确保销售与资金安全。整体来看，大湾区房地产市场在政策引导下逐步回归理性，为未来持续发展奠定基础。