世联行-深圳2018年8月房地产市场报告-2018.9-37页-2mb

深圳2018年8月房地产市场总结

核心内容

2018年8月，深圳房地产市场在宏观经济平稳扩张的背景下，呈现一手住宅量升价降、二手住宅成交量上升、写字楼市场活跃度下降等特点。整体市场供需关系有所变化，政策调控对市场影响显著，重点企业动态显示市场活跃度在部分区域有所提升。

主要观点

1. 宏观经济与政策环境

• 制造业PMI：8月份为51.3%，与年均值持平，保持平稳扩张。其中，高技术制造业发展动能增强，新出口订单和进口指数略有回升。
• 非制造业商务活动指数：为54.2%，环比上升0.2个百分点，同比增长0.8个百分点，非制造业总体扩张步伐加快。服务业保持平稳较快增长，而建筑业景气度有所回落。
• 政策动态：住建部要求建立房地产市场监测体系并问责调控不力城市；国务院出台港澳台居民居住证政策；北京、吉林、西安等地出台商品房销售与预售相关管理政策，进一步规范市场行为。

2. 土地市场情况

• 土地供应：8月全市招拍挂新增土地供应量6.66万平方米，同比上升1048.28%，环比上升1858.82%。
• 土地成交：8月全市土地成交面积0.34万平方米，同比下降63.44%，环比下降95.66%。仅1宗地块成交，由深圳市飞马国际供应链股份有限公司竞得。

关键信息

3. 一手商品住宅市场

• 新增供应：8月新增2个住宅项目，供应面积14.09万平方米。
• 成交情况：
  • 成交面积35.39万平方米，环比上升3.42%，同比上升75.98%。
  • 成交均价54089元/平方米，环比下降0.10%，同比下降0.54%。
  • 成交项目主要集中在宝安区、龙岗区、坪山区和南山区。
• 产品结构：
  • 90平方米以下产品占成交套数的65.53%，成为市场主力。
  • 301-500万元总价段产品占成交套数的72.11%，其中301-500万总阶段成交套数占比43.53%，90平方米以下面积段占比32.29%。
• 区域特征：
  • 罗湖区：无新增供应，成交面积0.17万平方米，成交均价73347元/平方米。
  • 福田区：无新增供应，成交面积1.22万平方米，成交均价93222元/平方米。
  • 南山区：无新增供应，成交面积4.82万平方米，成交均价93618元/平方米。
  • 宝安区：无新增供应，成交面积8.76万平方米，成交均价54613元/平方米。
  • 龙岗区：新增供应7.16万平方米，成交面积6.35万平方米，成交均价45760元/平方米。
  • 盐田区：新增供应6.93万平方米，无成交。
  • 龙华区：无新增供应，成交面积3.36万平方米，成交均价61755元/平方米。
  • 光明区：无新增供应，成交面积3.43万平方米，成交均价46200元/平方米。
  • 坪山区：无新增供应，成交面积6.33万平方米，成交均价23851元/平方米。
  • 大鹏新区：无新增供应，成交面积0.04万平方米，成交均价36705元/平方米。

4. 二手商品住宅市场

• 成交量：8月共成交7208套，环比上升3.10%，同比上升25.75%。
• 成交面积：58.04万平方米，环比上升3.04%，同比上升17.11%。
• 成交均价：54180元/平方米，环比下降3.24%，同比下降1.77%。
• 区域成交情况：
  • 龙岗区：成交1637套，13.45万平方米，占比23%。
  • 宝安区：成交1492套，12.74万平方米，占比21%。
  • 福田区：成交1355套，占比19%。
  • 南山区：成交1365套，11.92万平方米。
  • 罗湖区：成交1191套，7.88万平方米。
  • 盐田区：成交168套，1.24万平方米。
• 市场占比：8月二手房成交金额为314.46亿元，占全市房地产成交总金额的62.16%。

5. 写字楼市场

• 成交量：8月全市写字楼成交面积5.40万平方米，环比下降9.73%，同比下降6.43%。
• 区域特征：
  • 南山区：成交面积3.83万平方米，成交均价85663元/平方米。
  • 宝安区：成交面积0.94万平方米。
  • 福田区：成交均价最高，为85663元/平方米。
• 市场排行榜：南山区的【华润置地大厦】以38316平方米成交面积和22.80亿元成交金额位居榜首。

重点企业动态

1. 绿地控股：签约中科院和中国铁塔，涉足能源动力和楼宇信息化领域。
2. 华润置地：在东莞连夺清溪、企石两个商住地块，分别以10.7亿元和12亿元竞得。
3. 万科联合体：豪砸17.1亿元拿下凤岗商住地，自持年限不低于5年。

总结

2018年8月，深圳房地产市场整体呈现一手住宅供应增加但价格略有下降，二手住宅成交量上升，写字楼市场活跃度有所下降。政策调控力度加大，对市场供需关系产生明显影响。重点区域如龙岗、宝安、南山成为市场主要推动力，而盐田区虽有供应但无成交。企业动态显示，大型开发商积极拓展市场，尤其在东莞等地布局，反映出市场潜在需求及企业对未来的信心。