世联行2017年房地产年报-2018.3.-57页-3mb

月阴月晴潮起潮平：中国房地产市场2017年回顾与2018年展望

核心内容

2017年，中国房地产市场在政策调控和金融环境的双重影响下，经历了从过热到平稳的转变。市场整体销售增速回稳，库存去化周期缩短，土地供应和价格趋于理性，棚改政策成为新的市场托底力量，同时租赁市场进入制度建设阶段，为房地产行业带来了新的发展契机。

主要观点

• 市场调控加强：2017年全国100多个城市参与调控，政策从限购、限贷、限售等多维度进行干预，推动市场从“量跌价稳”向“量价齐稳”过渡。
• 销售增速回落：全国商品房销售额增长13.7%，商品住宅销售额增长11.3%，销售增速逐步放缓。
• 库存去化改善：全国待售面积同比减少15.3%，商品住宅待售面积下降33%，去化周期缩短至1.8年。
• 土地供应调整：土地供应从全国齐步走变为按需供给，土地出让金增长显著，但溢价率有所下降。
• 棚改政策发力：棚改货币化安置成为推动销售的重要力量，部分城市棚改任务提前完成，释放大量购买力。
• 租赁市场崛起：租赁政策逐步完善，租赁市场进入制度建设阶段，为房地产行业带来新的增长点。

关键信息

2017年市场特征

特征一：销售增速回稳，市场站稳新台阶

• 全国商品房销售额达13.4万亿元，同比增长13.7%。
• 商品住宅销售额达11.0万亿元，同比增长11.3%。
• 2017年12月全国商品房销售面积同比增速为7%，商品住宅销售面积同比增速为5%。
• 部分城市如深圳、天津、南昌出现量价齐跌，但整体市场趋于稳定。

特征二：存地迅速消耗，城市供应新模式

• 全国待开发土地面积持续下降，土地出让金创新高。
• 住宅用地供应由“价高者得”转向“摇号、熔断、限价、自持、资金审核”等多元化模式。
• 土地供应按需供给，部分城市如重庆、郑州、武汉等通过增加或减少供应来调节市场。

特征三：棚改一鸣惊人，强势托底新力量

• 2017年全国棚改任务提前完成，释放大量购买力。
• 部分城市如济南、青岛、烟台等因棚改政策推动销售增长。
• 货补政策有效促进了市场活跃度，但部分城市出现“一房难求”现象。

特征四：探索顶层设计，长租闭环新篇章

• 租购并举政策逐步落地，租赁市场进入制度建设阶段。
• 多地试点租赁政策，如“租售同权”、“集体用地入市”等。
• 银行资本加入租赁市场，租赁生态链逐步形成。

特征五：规模持续跃迁，降杠杆中新格局

• 百强房企销售额增长41.8%，市占率提高10.9个百分点。
• 三四线城市成为房企布局重点，但债务压力上升，行业被动降杠杆。
• 2017年房地产行业债务余额达11万亿，同比增长7.0%。

2018年展望

展望一：十年宽松结束，监管时代来临

• 货币政策和监管力量并行，全球楼市面临挑战。
• 中国楼市将进入长期调控和监管常态化阶段。

展望二：人口导入，一二线新动力的来源

• 抑制的需求逐步释放，人口导入成为一二线城市增长动力。
• 需求端持续积聚购买力，市场有望进一步稳定。

展望三：货补，三线购买力的强势动因

• 专项账户余额充裕，各类金融工具陆续进场。
• 购房购买力逐步释放，棚改政策继续发挥托底作用。

展望四：消费升级愈演愈烈，住房的内容需要更加丰富

• 住房需求呈现多样化趋势，从大社区到长租市场，消费升级推动市场多元化发展。
• 部分城市居民迁徙距离增加，购房需求向异地扩展。

附件内容概览

• 过往观点：包括世联行对房地产市场的多个评论，如规模增长、政策调控、市场稳态等。
• 过往事件：记录了2017年中国房地产的重要事件和政策，如棚改、租赁试点等。
• 图表目录：提供了大量图表，涵盖销售额、销售面积、库存去化周期、土地供应与价格等数据，用于支持分析结论。

总结

2017年，中国房地产市场在政策调控和金融环境的影响下，实现了从过热到平稳的过渡。销售增速回稳，库存去化改善，土地供应和价格趋于理性，棚改政策成为新的市场托底力量，租赁市场进入制度建设阶段。2018年，市场将进入监管常态化阶段，人口导入和消费升级将成为新的增长动力。整体来看，房地产行业正经历深刻变革，向更加稳定和多元化的方向发展。