2019年三季度房地产市场报告-世联行-201911_30页_1mb

2019年三季度房地产市场总结

核心内容概述

2019年三季度，中国房地产市场在宏观环境和政策调控的双重影响下呈现出销售止跌回升、融资渠道收紧、土地市场分化、市场情绪趋冷的格局。市场整体增长乏力，区域分化加剧，房企面临较大的债务压力和资金链紧张问题。

主要观点

1. 宏观经济与政策环境

• 全球经济萎靡：2018年以来，全球贸易纷争和地缘冲突导致主要经济体经济下行，2019年多国加大货币宽松力度，全球40余国陆续降息。
• 中国GDP增长放缓：2019年三季度中国GDP同比增长6.0%，统计局预计四季度增速将放缓。
• 政策调控：中央坚持“房住不炒”定位，强化房地产调控，但部分城市“一城一策”下政策边际放松，如限购放松、购房补贴、公积金政策放宽等。

2. 销售市场表现

• 销售止跌回升：1-9月全国商品房销售额同比增长7.1%，销售面积同比增长-0.1%。
• 区域分化明显：
  • 京津冀：销售金额同比增长36%，但北京和天津增速见顶回落。
  • 长三角：总体销售面积增速为-2.2%，核心城市表现较好。
  • 珠三角：销售面积增速为-3.0%，调控最严，表现最弱。
  • 中部、西北：表现较好，东北因棚改减少而疲态尽显。
• 市场整体去化周期拉长：商品房待售面积同比减少7.2%，但商品住宅待售面积同比减少13.5%。

3. 融资情况

• 融资渠道收紧：5-8月房企融资全渠道收紧，包括信托、发债、银行贷款等。
• 发债受限：7月发改委限制房企境外债只能用于偿债，8月银保监会开展信贷专项检查，导致房企发债规模环比下降。
• 发债成本分化：国企发债成本下降，民企发债成本上升，境外发债成本低于境内。
• 信托融资受限：房地产信托融资余额管控，导致前端拿地资金紧张。

4. 土地市场

• 一线城市供地大增：土地出让金同比增加36.8%，但成交楼面价同比下跌14.1%。
• 二线城市成交降温：土地成交面积环比下降6.6%，土地出让金环比下降16.0%。
• 三四线城市成交冷淡：非都市圈三线城市土地成交面积和出让金同比均下降，去化难度加大。

5. 房企债务与策略

• 债务压力：房企净负债率上升，现金短债比下降，尤其民营房企压力更大。
• 拿地分化：国企逆势拿地，民企则明显收缩，TOP50房企拿地楼面均价同比上涨29%。
• 销售集中度提升：TOP50房企销售额同比增长7%，集中度上升。

关键信息

1. 销售数据

• 1-9月全国商品房销售额：11.1万亿元，同比增长7.1%。
• 1-9月全国商品住宅销售额：9.7万亿元，同比增长10.3%。
• 1-9月全国商品房销售面积：11.9亿平方米，同比增长-0.1%。
• 1-9月全国商品住宅销售面积：10.5亿平方米，同比增长1.1%。

2. 融资数据

• 全行业债券到期规模：截至2019年9月30日，未到期债券规模超过3.8万亿元。
• 民营房企债券到期规模：2.15万亿元，占全行业比例近60%。
• 三季度房企融资情况：融资渠道收紧，房企推盘和促销力度加大。

3. 土地市场数据

• 一线城市土地成交：出让规划建面同比增长59.2%，土地出让金同比增长36.8%。
• 二线城市土地成交：出让规划建面同比下降11.4%，土地出让金同比下降20.5%。
• 非都市圈三线城市：土地成交面积和出让金同比均下降，去化困难。

4. 房企策略

• TOP50房企拿地楼面均价：近5800元/㎡，同比增长29%。
• 民营房企拿地意愿下降：如富力宣布下半年不拿地，反映市场信心不足。
• 国企表现突出：在权益拿地金额前20中占据12席，包揽前五。

展望与隐忧

• 四季度还债压力：民营房企面临较大还债压力，预计年前将加大推盘和促销力度。
• 市场情绪趋冷：全国房贷利率上升，居民购房意愿受价格敏感性影响。
• 行业整合加剧：随着融资收紧，房企将面临更大的整合压力，尤其对资金紧张的民企。
• 区域分化加剧：非都市圈三四线城市缺乏支撑，去化难度增加，而一二线及都市圈强三线城市竞争加剧。
• 全年销售目标：预计商品房销售额增速保8争10，但市场整体仍存在隐忧。

数据说明

• 世联城市等级划分：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
  • 二线城市：包括天津、重庆等。
  • 都市圈三线：如石家庄、大连等。
  • 非都市圈三线：如昆山、惠州等。
• 数据来源：世联研究、国家统计局、WIND、各地方分公司数据。

结语

2019年三季度，房地产市场在宏观宽松与政策调控的夹缝中前行，销售有所回升但增长乏力，融资收紧加剧了房企的资金压力，土地市场分化明显，市场情绪趋冷。未来市场将面临更多挑战，尤其在非都市圈三四线城市，去化压力大增，而一二线城市竞争将更加激烈。