深度报告-20210611-华安证券-房地产深度报告_两集中_加速结构分化_行业_周期_重估_26页_2mb

“两集中”加速结构分化，行业“周期”重估

核心内容

本报告分析了2021年“两集中”供地政策对房地产行业的影响，指出政策背景下城市及房企的分化趋势。核心内容包括：

• 房地产行业进入“管理红利”时代，政策以“稳地价、稳房价、稳预期”为主导。
• 城市划分方法由传统能级分类升级为“刚性限价城市”、“弹性限价城市”、“供给放量城市”和“需求透支城市”。
• 九大城市首轮“两集中”供地表现差异显著，整体供应较为均衡，但城市及城郊冷热不均。
• 房企拿地策略呈现分化趋势，头部房企以全国均衡布局为主，腰部房企以城市深耕为主，部分房企持观望态度。
• 土地市场热度与政策调控密切相关，部分城市如重庆出现高溢价率，而长春等城市热度较低。

主要观点

1. “以稳为主”逻辑未变：房地产调控仍以“房住不炒”为基调，强调稳预期、稳房价和稳地价。
2. “两集中”政策影响：集中供地政策旨在引导市场良性竞争，但短期内对房企资金面形成压力。
3. 城市划分新方法：
   • 刚性限价城市：限购政策严格，如北上广深杭。
   • 弹性限价城市：政策仍有收紧空间，如天津、重庆等。
   • 供给放量城市：库存高，如保定、廊坊。
   • 需求透支城市：房价虚高，如马鞍山、菏泽、湘潭。
4. 土地市场分化：不同城市及城郊区域土地市场热度差异显著，主城普遍比郊区更热。
5. 房企策略分化：
   • 全国均衡布局：如融创、华润、保利、招商蛇口和万科。
   • 城市深耕布局：如滨江、融信、龙光等。
   • 持观望态度：如中海、碧桂园等。

关键信息

土地供应情况

• 九大城市首轮“两集中”供地面积达2696万平方米，占2020年总供地量的33%。
• 北京、杭州供地力度最大，分别达到2020年的五成以上；深圳、重庆、无锡供地较为保守，仅占两成多。
• 各城市内部结构分化明显，北京、深圳、长春主城区供地占比高，而广州、天津、无锡郊区供地为主。

土地市场热度

• 综合溢价率：刚性限价城市综合溢价率为22.65%，高于弹性限价城市的20.92%。
• 重庆综合溢价率最高，达到42.99%，而长春最低，仅为1.67%。
• 主城区普遍比郊区更热，流拍率更低，部分城市如长春出现郊区地块溢价率高于主城区的情况。

房企拿地策略

• 头部房企：如融创、华润、保利、招商蛇口、万科，积极布局多个城市。
• 腰部房企：如滨江、融信、龙光，专注城市深耕。
• 观望房企：如中海、碧桂园，因土储充足或“三条红线”限制，拿地较为保守。

土地市场与政策关系

• “两集中”政策旨在通过调整土地供应节奏和结构，引导市场理性发展。
• 刚性限价城市普遍采用“限价+竞配建”机制，弹性限价城市则更注重竞买人门槛和保证金缴纳。
• 部分城市如重庆、无锡因政策宽松，土地市场热度较高，溢价率创新高。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团，这些房企具备较强的财务稳健性和精细化运营能力。
• 成长收益型：建议关注新城控股、金科股份、中南建设，这些房企在“两集中”政策下表现突出，具备增长潜力。
• 优质物管公司：物管业务作为地产企业的延伸，具备增长空间。

风险提示

• 房地产调控政策趋严，可能进一步压缩房企利润空间。
• 资金面大幅收紧，可能影响房企拿地能力和销售回款。
• 房地产销售及销售回款不及预期，可能影响企业现金流。

城市与房企表现

城市划分

• 刚性限价城市：北上广深杭，政策严格，限价和竞配建为主。
• 弹性限价城市：天津、苏州、无锡、合肥、重庆、武汉、青岛、福州、沈阳、长春，政策有进一步收紧空间。
• 供给放量城市：如保定、廊坊，库存高，房价下行。
• 需求透支城市：如马鞍山、菏泽、淄博、湘潭，房价虚高，需求透支。

房企拿地金额

• 融创以587.6亿元全口径拿地金额位居第一。
• 华润、融信、卓越、越秀、中交、金地、招商、龙光等房企在九城拿地金额排名靠前。
• 金科、正荣、新城控股等房企在部分城市表现突出，但整体拿地力度相对较小。

土地市场分析

• 地房比与房地差：用于衡量房企拿地利润空间，根据两者高低划分为四个象限。
• 热点城市：如北京、杭州、深圳、重庆、无锡，土地市场热度高，溢价率高。
• 非热点城市：如长春、沈阳，土地市场相对冷清，流拍率高。

结论

“两集中”供地政策在短期内对房企资金面形成压力，但也加速了行业结构分化，推动了房企拿地策略的调整。政策导向仍以“稳”为主，未来房地产行业将进入精细化运营阶段，具备稳健财务和良好布局能力的房企将更具优势。建议关注头部房企及优质物管公司，同时警惕政策趋严带来的风险。