房地产行业：“两集中”加速结构分化，行业“周期”重估-20210611-华安证券-26页_1mb

报告摘要

“两集中”加速结构分化，行业“周期”重估

核心内容概述

本报告分析了2021年“两集中”住宅用地供应政策对房地产行业的影响，指出政策背景下，土地市场呈现出明显的区域分化趋势。报告提出一种新的城市划分方法，将城市分为刚性限价城市、弹性限价城市、供给放量城市和需求透支城市，以更准确反映房地产市场的新周期变化。同时，报告强调政策调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心目标，对房企的资金实力、拿地策略和运营能力提出了更高要求。

主要观点

“以稳为主”逻辑未变：房地产调控政策持续以“房住不炒”为基调，强调长期稳定。政策手段包括信贷、限购、限售等，旨在防止房价过快上涨，稳定市场预期。
“两集中”政策带来市场分化：
- 土地供应在城市间存在显著差异，北京、杭州等城市供地积极，而深圳、重庆、无锡等城市则相对保守。
- 城市内部结构分化明显，主城区土地市场热度普遍高于郊区。
土地市场热度与政策密切相关：
- 刚性限价城市综合溢价率较高，政策限制严格。
- 弹性限价城市中，重庆等热点城市市场热度仍高，但部分城市如长春、沈阳表现较为冷淡。
房企拿地策略分化：
- 全国均衡布局：如融创、华润、保利、招商蛇口、万科等头部房企积极布局多个城市。
- 城市深耕布局：如滨江、融信、龙光等地方性房企集中于特定城市。
- 持观望态度：如中海、碧桂园等房企在政策收紧背景下，采取更为保守的拿地策略。
“两集中”政策对房企现金流和利润率影响显著：
- 地房比和房地差是衡量房企拿地利润的重要指标，政策调整导致部分城市地房比上升，毛利率承压。
- 部分城市如重庆地房比和房地差数据落在第四象限，反映其市场热度与风险并存。

关键信息

土地供应数据：九大城市首轮“两集中”供地面积达2696万平方米，占2020年总供地量的33%。
城市划分：
- 刚性限价城市：限购限售政策严格，代表城市包括北上广深杭。
- 弹性限价城市：政策仍有调整空间，代表城市包括天津、苏州、重庆等。
政策影响：
- 限价、竞配建、自持等政策显著影响土地市场热度。
- 重庆因无限价政策，土地溢价率高达130%，成为热点城市。
- 长春等城市因政策限制和市场疲软，土拍热度较低。
房企表现：
- 融创：全口径拿地金额达587.6亿元，占销售金额的24.3%，资本结构优化。
- 华润：拿地金额315.1亿元，占比25.0%。
- 融信：拿地金额228.5亿元，占比33.5%。
- 卓越：拿地金额217.2亿元，表现出强劲增长势头。
- 中海、碧桂园：因土储充足或“三条红线”压力，持观望态度。
市场反应：
- 土地市场热度未如期降温，个别城市土拍热度不减，溢价率屡创新高。
- 政策通过调整土地供应量适配需求端，以实现“稳房价”目标。

投资建议

稳健发展型房企：建议关注万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团等，这些企业在财务稳健性和运营能力方面表现突出。
成长收益型房企：建议关注新城控股、金科股份、中南建设等，这些企业在“两集中”政策下表现积极，具备增长潜力。
优质物管公司：随着房地产行业进入“管理红利”时代，物管行业有望受益。

风险提示

房地产调控政策趋严，资金面大幅收紧。
房地产销售及销售回款不及预期。
“三条红线”政策对房企拿地策略形成约束。

总结

“两集中”政策在一定程度上改变了房地产行业的土地供应结构，导致城市间和城市内部的土地市场分化。政策对房价、土地溢价率及房企拿地策略产生深远影响，推动行业进入“管理红利”时代。在政策背景下，头部房企和区域深耕房企展现出更强的适应能力，而部分规模房企则因资金压力或政策限制采取更为保守的策略。整体来看，政策调控的长期目标是实现市场平稳发展，而房企需在资金、拿地策略及运营能力上做出相应调整。

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