2018年第三季度上海工业市场季度报告_7页_2mb

上海工业市场季度报告 Q3 2018 总结

核心内容概述

2018年第三季度，上海工业市场进入传统淡季，整体市场交易活跃度下降，租金水平保持稳定。宏观经济增长放缓，制造业PMI下降，但部分重点行业仍保持增长。外商直接投资（FDI）项目数量和金额显著增长，显示市场信心仍存。物流地产和工业厂房租金在淡季中未出现明显上涨，但部分区域因新增项目和政策变化出现租金和空置率的波动。

主要观点

1. 市场整体表现

• 工业市场淡季：Q3为工业地产市场的传统淡季，交易量和租金增长放缓。
• 租金稳定：物流仓储和工业厂房租金保持不变，未出现明显上涨。
• 工业产值下降：规模以上工业企业工业总产值同比下降1.7%，其中9月份下降3.4%。
• 重点行业增长：六大重点行业总产值同比增长1.8%，其中汽车制造业、生物医药制造业增长较快。

2. 外商直接投资（FDI）

• 项目数量增长：Q3上海签订FDI合同项目1,527个，同比增长82%。
• 合同金额上升：FDI合同金额同比增长24.8%，达到121.19亿美元。
• 实际到位金额下降：实际到位FDI金额为43.83亿美元，同比下降5.2%。

3. 物流地产市场

• 需求增长放缓：传统淡季影响物流地产交易，政府审批趋严，开发商只能通过二手工业用地开发物流项目。
• 租金预期上涨：预计2018年底物流仓储租金将环比增长3%-4%，工业厂房租金增长2%-3%。
• 空置率微升：由于第四季度有多个物流仓库交付，物流仓储空置率预计上升至9%。
• 重点行业需求上升：与民生相关的电商物流、冷链、医药等物流需求增长较快。

4. 工业厂房市场

• 租金保持稳定：单层厂房平均租金维持在1.22元/平方米/天。
• 区域租金差异：闵行和浦东租金最高，分别为1.49元和1.35元；金山区租金最低，约为1.0元。
• 新增项目入市：金山和青浦新增厂房面积入市，其中金山国际工业项目和青浦多层厂房项目完成建设。

5. 销售和投资动态

• 青浦工业项目交易：联东集团以1.65亿元收购十通集团青浦工业项目，用于打造智能制造产业集群。
• 物流产业基金设立：天地汇与维龙集团合作设立50亿元物流产业基金，推动公路物流发展。
• 普洛斯基金布局：普洛斯联合GIC设立20亿美元基金，用于收购有稳定收益的物流资产。

6. 工业土地市场

• 交易活跃度下降：Q3共成交23幅工业用地，总面积958,597平方米，环比分别下降4.2%和16.5%。
• 重点区域交易集中：浦东和松江为主要成交区域，其中浦东成交面积最大。
• 土地单价差异：闵行区土地单价最高，达114万元/亩；奉贤区相对较低，为35万元/亩。
• 地块面积分布：大部分地块面积在5公顷以下，其中1-5公顷地块占比最高（65%）。

关键信息汇总

物流地产

• 租金水平：Q3物流仓储租金保持稳定，为1.55元/平方米/天。
• 空置率：物流仓储空置率维持在8%。
• 新增项目：
  • ESR在浦东机场附近新增约10万平方米物流设施。
  • 青浦物流园将于Q4竣工，占地63,365平方米，总建筑面积92,803平方米。

工业厂房

• 租金水平：单层厂房租金维持在1.22元/平方米/天。
• 区域租金排名：
  • 闵行（1.49元）
  • 浦东（1.35元）
  • 青浦（1.28元）
  • 奉贤（1.26元）
  • 金山（1.0元）
• 新增项目：
  • 上海（金山）国际工业项目（约10万平方米，13栋建筑）。
  • 青浦多层厂房项目（约3万平方米，6栋建筑）。

投资动态

• 万科并购太古冷链：以2.91亿元收购太古冷链资产包，覆盖主要城市，包括上海。
• 天地汇与维龙合作：设立50亿元物流产业基金，用于公路港建设。
• 普洛斯设立新基金：与GIC合作设立20亿美元基金，用于收购物流资产。

土地市场

• 成交地块：Q3共成交23幅工业用地，总面积958,597平方米。
• 主要成交区域：
  • 浦东：385,196.6平方米
  • 松江：173,698.5平方米
  • 嘉定：6幅，占26%
  • 松江、闵行、金山：各4幅，占17%
• 土地单价：
  • 闵行：114万元/亩
  • 浦东：97万元/亩
  • 奉贤：35万元/亩
• 地块面积分布：
  • 82%为5公顷以下地块
  • 65%为1-5公顷地块
  • 13%为8公顷以上地块

项目详情

江苏常州戚墅堰轨道交通产业园

• 项目位置：位于江苏常州经济开发区北部，龙锦路与东城路交汇处。
• 土地面积：约162,355平方米。
• 总建筑面积：
  • 1栋：12,130.91平方米
  • 2栋：14,905.55平方米
  • 3-6栋：各11,622.67平方米
  • 7栋：13,775.48平方米
  • 8栋：46,275.38平方米
  • 9栋：17,266.2平方米
  • 10-11栋：各5,876.44平方米
• 地下室：约800个停车位，生活设施（如咖啡馆、餐饮服务）正在规划中。
• 建筑楼层：
  • 1-6栋/10-11栋：4层
  • 7栋：5层
  • 8栋：11层
  • 9栋：3层
• 产权归属：产权归属于江苏常州经济开发区管理委员会。

附注

• 研究团队：莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨、工业物业服务部高级副董事房启亮。
• 联系方式：
  • 杨悦晨：+86 21 6032 1728 | regina.yang@cn.knightfrank.com
  • 房启亮：+86 21 6032 1788 / +86 159 9589 9320 | frank.fang@cn.knightfrank.com
• 报告来源：Knight Frank Research 提供市场分析与战略建议。
• 版权声明：本报告内容受版权保护，未经许可不得用于其他用途。

图表说明

• 图1：物流仓储物业平均租金及环比涨幅，Q3 2018。
• 图2：单层厂房平均租金及环比涨幅，Q3 2018。
• 图3：上海主要工业用地成交各区占比，Q3 2018。
• 图4：上海各区工业用地一级市场成交单价，Q3 2018。

结论

2018年第三季度，上海工业市场整体呈现淡季特征，租金稳定，交易量下降。重点行业如汽车、生物医药仍保持增长，带动相关产业对工业厂房的需求。外商直接投资增长显著，物流地产和工业厂房市场受到政策和供需变化的影响，租金和空置率出现小幅波动。工业土地市场交易集中于浦东和松江，土地单价和面积分布呈现区域差异。总体来看，市场对高质量物流地产和智能制造产业仍保持信心，未来市场增长潜力较大。