20220515-国金证券-房地产行业研究_房贷利率下行已定_静待政策宽松加码_17页

资源与环境研究中心房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2022年5月房地产市场及物业板块的走势、政策动态和数据表现，指出当前房地产行业在政策放松和信贷宽松背景下，存在一定的复苏迹象，但市场整体仍面临较大压力。同时，物业板块在政策支持和行业转型下，表现略显分化。

主要观点

• 房贷利率下行：央行和银保监会宣布首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，即4.4%，进一步刺激刚需和改善性购房需求。
• 政策宽松加码：自4月29日中央政治局会议后，多地出台房地产调控宽松政策，尤其是长三角和一二线城市，政策力度加大，市场信心逐步恢复。
• 地产板块表现：本周A股房地产板块上涨3.9%，在各板块中位列第9；港股房地产板块下跌1.1%，物业板块涨跌幅为0%。部分优质房企如绿城中国、建发国际、滨江集团表现突出。
• 新房与二手房成交：新房和二手房成交面积均呈现环比上升、同比下跌的趋势，尤其三四线城市表现更为显著。政策放松对市场提振效果有限，但部分城市如苏州、杭州、成都等成交量上升明显。
• 土地市场低迷：全国300城宅地成交面积和溢价率均处于较低水平，房企拿地热情不高，但建发房产、绿城中国、华润置地等企业仍位居权益拿地金额前列。
• 行业估值：A股和港股地产及物业板块PE-TTM均处于相对低位，部分公司如保利发展、招商蛇口、滨江集团等被给予“买入”或“增持”评级。
• 风险提示：宽松政策效果不及预期、疫情对市场恢复的抑制、房企债务违约等问题仍可能对市场造成冲击。

关键信息

市场数据

信贷与利率

• 2022年4月新增人民币贷款6454亿元，低于预期。
• 首套房贷款利率下限调整为4.4%，二套房贷款利率仍为5.2%。
• 4月贝壳研究院百城首套房贷款利率为5.17%，二套房贷款利率为5.45%。

土地市场

• 全国300城宅地成交面积561万平米，环比下降11%，同比下降74%。
• 2022年初至今累计成交面积14377万平米，同比下降55%。
• 建发房产、绿城中国、华润置地、中海地产、滨江集团位列权益拿地金额前五。

房地产成交情况

• 新房成交：40个城市商品房成交面积419万平米，环比上升99%，同比下降51%。
  • 一线城市：环比上升124%，同比下降45%。
  • 二线城市：环比上升95%，同比下降49%。
  • 三四线城市：环比上升100%，同比下降63%。
• 二手房成交：17个城市二手房成交面积159万平米，环比上升182%，同比下降25%。
  • 一线城市：环比上升152%，同比下降39%。
  • 二线城市：环比上升187%，同比下降14%。
  • 三四线城市：环比上升348%，同比下降61%。

政策动态

• 调控放松：多地出台政策放松限购限售，如苏州、长沙、南京、东莞、常州等城市。
• 支持刚需与改善需求：部分城市调整首付比例、降低税费、优化预售管理等。
• 保障性住房与租赁市场：北京、武汉等城市加大保障性住房建设力度，长沙推进租赁市场发展。

物业市场动态

• 政策支持：中办、国办发布文件，支持以县城为载体的城镇化建设。
• 物业板块表现：恒生物业服务及管理指数涨跌幅为0%，物业个股表现分化。
• 重点物业公司：金科服务、碧桂园服务等公司因业务密度和增值服务表现较好而被看好。

投资建议

• 地产板块：推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：推荐物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，如金科服务、碧桂园服务。

风险提示

• 政策宽松对市场提振效果不佳；
• 疫情影响市场恢复进程；
• 多家房企出现债务违约，市场信心受挫。

行业估值

• A股地产PE-TTM平均值为13.0，中位值为8.9；
• 港股地产PE-TTM平均值为10.1，中位值为7.2；
• 港股物业股PE-TTM平均值为5.3，中位值为4.4；
• 重点公司如保利发展、招商蛇口、滨江集团、金科服务、碧桂园服务等被给予“买入”或“增持”评级。

图表与数据目录

• 图表1：金融机构居民户月度新增人民币贷款
• 图表2：百城银行房贷利率及放款周期走势
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表12：2022年权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：40城新房成交明细
• 图表17：17城二手房成交面积及同比增速
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：17城二手房成交明细
• 图表21：12城商品房库存和去化周期
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：上市公司动态
• 图表26：物管行业资讯
• 图表27：物管公司动态
• 图表28：A股地产PE-TTM
• 图表29：港股地产PE-TTM
• 图表30：港股物业股PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况