20220515-国金证券-房地产行业研究_首套房利率重大调整_积极加仓地产_7页_884kb
报告摘要
房地产行业研究总结
核心内容
2022年5月15日，中国人民银行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限进行了调整。此次调整是房地产行业政策放松的重要一步，标志着全国性实质性利好政策的出台。
主要观点
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首套房贷款利率下调
- 首套房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，从之前的LPR（4.60%）降至4.40%。
- 二套房贷款利率下限维持不变，仍为LPR加60个基点（5.20%）。
- 当前百城首套房贷利率为5.17%，存在77个基点的下调空间；二套房贷利率为5.45%，存在25个基点的下调空间。
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政策放松对市场的影响
- 利率下调有助于提振刚需购房者信心，同时部分改善型需求也能享受首套房利率优惠，从而释放改善型购房需求。
- 新一线城市调控松绑预计将在未来大范围实施，市场基本面较好的城市可能率先回暖，带动全国市场企稳。
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投资建议
- 坚定看好房地产行业全年走势，建议重点布局优质城市、主打改善产品的房企。
- 推荐公司包括：绿城中国、建发国际、滨江集团。
- 稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。
关键信息
- 信贷端政策放松有助于改善市场流动性，推动销售回暖。
- 政策宽松与市场基本面改善需协同发力，热点城市带动作用明显。
- 房地产市场恢复仍面临一定挑战，如宽松政策效果不佳、疫情持续影响、房企债务违约等。
图表附录
图表1: 2019年和2022年个人住房贷款利率下限调整对比
| 类型 | 2022年5月调整内容 | 2019年8月调整内容 |
|---|---|---|
| 首套房 | 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点 | 全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR |
| 二套房 | 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行 | 二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点 |
图表2: 百城银行房贷利率与五年期以上LPR对比
- 图表显示当前房贷利率与LPR的差距，为分析政策影响提供数据支持。
图表3: A股地产公司PE走势
- 2021年A、2022年E、2023年E的PE数据，反映市场对公司估值的预期。
图表4: 港股地产公司PE走势
- 同样提供港股地产公司PE趋势，用于对比分析。
图表5: 港股物业公司PE走势
- 物业公司PE走势，反映物业管理行业市场预期。
图表6: 覆盖公司估值情况
| 股票代码 | 公司 | 评级 | 市值（亿元） | PE（2021A） | PE（2022E） | PE（2023E） | 归母净利润（亿元） | 归母净利润同比增速（2021A） | 归母净利润同比增速（2022E） | 归母净利润同比增速（2023E） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 增持 | 2,107 | 9.4 | 9.1 | 8.4 | 225.2 | -46% | 3% | 3% |
| 600048.SH | 保利发展 | 买入 | 1,986 | 7.3 | 6.5 | 5.6 | 273.9 | -5% | 12% | 16% |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 买入 | 1,071 | 10.3 | 9.9 | 8.3 | 103.7 | -15% | 5% | 5% |
| 002244.SZ | 滨江集团 | 买入 | 257 | 8.5 | 6.4 | 4.9 | 30.3 | 30% | 33% | 49% |
| 3900.HK | 绿城中国 | 买入 | 278 | 6.2 | 4.7 | 2.8 | 44.7 | 18% | 33% | 33% |
| 1908.HK | 建发国际集团 | 买入 | 216 | 6.1 | 4.7 | 3.0 | 35.2 | 57% | 30% | 30% |
| 9666.HK | 金科服务 | 买入 | 124 | 11.8 | 8.0 | 5.3 | 10.6 | 71% | 48% | 48% |
| 9983.HK | 建业新生活 | 买入 | 38 | 6.2 | 4.4 | 3.4 | 6.2 | 45% | 40% | 40% |
| 6098.HK | 碧桂园服务 | 买入 | 818 | 20.3 | 13.4 | 9.4 | 40.3 | 50% | 52% | 52% |
| 平均值 | 765 | 13.0 | 10.1 | 7.8 | 78.7 | 32% | 29% | 30% | ||
| 中位值 | 516 | 8.9 | 7.2 | 5.5 | 37.8 | 38% | 32% | 32% |
风险提示
- 宽松政策效果不佳：若政策对市场信心提振不足，销售可能持续低迷。
- 疫情持续影响市场恢复：疫情可能延缓政策落地，抑制购房需求。
- 房企债务违约：多家房企出现债务违约，可能进一步打击市场信心。
投资评级说明
| 评级 | 含义 |
|---|---|
| 买入 | 预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上 |
| 增持 | 预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间 |
| 中性 | 预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%之间 |
| 减持 | 预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上 |
行业投资评级说明
| 评级 | 含义 |
|---|---|
| 买入 | 预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上 |
| 增持 | 预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%之间 |
| 中性 | 预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%之间 |
| 减持 | 预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上 |
特别声明
- 本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权不得复制、转发或修改。
- 本报告基于公开资料，不构成投资建议，仅作为参考。
- 报告内容可能与市场实际情况不一致，使用时需结合自身情况及专业意见。
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