20220515-浙商证券-解读首套房贷利率下限调降_信号重于实质_3页_380kb

信号重于实质：首套房贷利率下限调降分析总结

核心内容

2022年5月15日，人民银行与银保监会联合发布通知，调整首套房贷利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点，这是自“因城施策”以来央行首次对整体房地产贷款利率进行总体指导。该政策释放了积极的“宽信用”信号，旨在通过降低购房成本来刺激居民购房意愿，推动地产销售回暖。

主要观点

• 政策信号意义大于实质影响：此次调降主要针对增量住房贷款，对存量房贷影响较小。由于存量房贷已通过定价基准转换，其利率主要受LPR波动影响，而非本次下限调整。
• 配合其他房地产放松政策：本次利率调整是地产政策边际宽松的一部分，与限购、限贷放松等措施形成联动，进一步释放购房需求。
• 房贷利率回落将是渐进的：尽管政策为房贷利率定价释放了空间，但在“房住不炒”的政策基调下，利率的下调将是一个缓慢的过程，短期内难以大幅下降。
• LPR调降仍需关注：5月20日LPR报价大概率下降，政策利率与LPR的联动机制表明市场利率下行对LPR有明显牵引作用，且央行可能通过降准等手段引导LPR下调。

关键信息

• 首套房贷利率下限：调整为不低于LPR减20个基点，二套房贷利率仍按原规定执行。
• 全国首套房贷平均利率：截至2022年3月末约为5.28%，高于LPR基准利率（4.6%）。
• 重点城市利率水平：北京、上海、广州、深圳首套房贷利率分别为5.15%、4.96%、5.35%、4.91%，二线城市如天津、厦门、武汉、合肥等也存在较大差异。
• 房贷利率调降效果：预计有助于带动市场平均房贷利率下行，但不会导致利率大幅波动。
• 大类资产配置建议：
  • 权益资产：短期看好稳增长链条（金融、地产、建筑、建材）；下半年关注常态化核酸后出行链机会（航空、机场、旅游、酒店、餐饮等）。
  • 固收资产：预计10年期国债收益率在三季度达到3.0%，全年在2.7%-3.0%区间震荡，收益率曲线将重回陡峭化。

潜在放松方向

• 城市更新：预计对全年地产投资增速贡献约7%。
• 商品房预售资金监管放松：有助于改善房地产企业现金流。
• 棚改货币化安置：下半年可能在非核心二线及三、四线城市进一步推进，拉动地产销售需求。

风险提示

• 海外央行紧缩进程可能对我国货币政策形成扰动。
• 中美利差倒挂可能影响资本流动。
• 二季度是国际收支重要观察期，需警惕相关风险。

投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。报告仅供客户参考，不构成投资建议，投资者需独立评估。未经授权，不得复制、发布或传播本报告内容。

机构信息

• 浙商证券研究所：
  • 上海总部：杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层
  • 北京地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层
  • 深圳地址：广东省深圳市福田区广电金融中心33层
  • 邮政编码：200127
  • 电话：(8621)80108518
  • 传真：(8621)80106010
  • 网站：http://research.stocke.com.cn