20230618-天风证券-房地产行业研究周报_降息对房贷利率有何影响__20页_2mb

房地产行业分析：降息周期下的机遇与风险

核心评级与观点

• 行业评级：维持“强于大市”
• 核心逻辑：当前板块估值处于低位，近期政策信号积极，且地产链逐步回暖，看好板块反弹行情。
• 短期展望：降成本政策持续发力，低能级城市支持政策或将落地，政策周期友好期已经来临。

1. 降息政策对房贷利率的影响

货币政策作用：

• 央行通过逆回购操作降低利率10BP，6月MLF利率下调10BP，预计LPR于6月20日跟进下调。
• 当前首套和二套房贷款利率分别处于4.0%和4.91%，若LPR下调超10BP，首套房贷利率或将突破4%。

历史对比：

• 19-20年降息周期中，板块和指数均明显回升。
• 近年调降LPR对市场提振作用减弱，但本次降息结合政策组合拳，或缓和企业融资成本。

后续空间：

• 已有40+城市首套房贷利率下限降至3.7%以下，部分城市取消利率下限。
• 若LPR继续下调，符合机制的城市首套房贷利率或破3.55%。

2. 房贷利率现状

• 全国百城首套房贷利率均值：4.00%（贝壳研究院），环比下降1BP，创2014年新低。
• 二套房贷利率：4.91%（9个月未变）、首套降幅达173BP，二套利率下调可能性上升。
• 区域分化：一线城市已推进利率下调，如珠海3.70%、南宁3.70%。

3. 历史经验与市场表现

• 降息成效：2019-2020年有效提振板块。
• 信贷政策放松：短期拉动作用有限，需配套措施强化预期扭转。
• 市场波动：本周申万房地产指数-0.23%，跑输沪深300 0.07%。

4. 投资建议

推荐标的：

风险提示

1. 政策落地不及预期：财政与金融配套措施推进缓慢；
2. 信用修复风险：出险房企债务重组不及预期；
3. 宏观环境变化：利率下行幅度可能超出市场想象。