20160503-广发证券-房地产行业深度_销售投资聚焦二线城市_合作增多_毛利率企稳_25页_2mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2015年至2016年一季度中国房地产行业的发展状况，指出行业基本面处于小周期景气高点，政策持续宽松，销售市场显著复苏，但城市间成交热度分化明显。在政策推动下，一线城市及重点二线城市表现突出，而三四线城市仍处于去库存阶段。

主要观点

行业回顾

• 市场复苏：2015年全国商品房销售面积达到历史次高，同比上升6.5%，成交市场显著回暖。
• 城市分化：一线城市及重点二线城市销售同比分别增长30%和15%，三四线城市增长有限。
• 价格趋势：一线城市房价累计上涨16%，二线城市上涨0.6%，三四线城市下滑1.5%。
• 库存变化：全国商品房库存持续改善，去化周期由年初16个月降至2016年3月末10个月，创历史新低。
• 政策环境：政策持续宽松，重点在于降低购房门槛和成本，但2016年3月部分热点城市政策开始局部收紧。

房企综述

• 强者愈强：TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别为20%、27%、31%，行业集中度显著提升。
• 合作增多：少数股东损益占比快速上升，达到20%（板块整体）和35%（2016年一季度），合作开发成为趋势。
• 投资聚焦：房企投资力度加大，但主要集中在二线城市，2015年二线城市拿地建面占比达70%，地价涨幅高于房价。
• 财务改善：房企融资渠道拓宽，股权和债权融资双增长，货币资金对短期有息负债覆盖率提升，资产负债率和净负债率下降。

关键信息

销售情况

• 2015年14家规模房企销售面积同比增长14%，销售金额增长15%。
• 2016年一季度全国商品房销售面积同比大幅增长33%，创近两年单季度新高。
• 改善性需求主导市场，90-120平户型成交占比上升，二手房市场表现优于一手房。

投资情况

• 2015年房企拿地建面为1.5亿平，为同期销售建面的130%，拿地金额为5415亿元，为同期销售金额的41%。
• 2016年一季度二线城市宅地出让金占比达57%，创近年来新高。
• 部分二线城市地价过高，存在泡沫，需警惕投资风险。

盈利情况

• 2015年地产板块整体毛利率31.6%，同比下降0.9个百分点；净利率11.1%，同比下降0.7个百分点。
• 2016年一季度板块毛利率企稳回升至33.3%，规模房企毛利率达36.1%，略有改善。
• ROE水平下降，但四大房企和规模房企仍保持较高ROE，受益于盈利能力和快速周转。

财务情况

• 融资双增长：股权融资（定增）和债权融资（公司债、票据）均显著提升。
• 2015年A股房企通过定增募集1252亿元，公司债融资超3000亿元。
• 货币资金对短期有息负债覆盖率提升，四大房企和规模房企分别达到197%和137%。

投资建议

• 主流地产股：目前行业处于景气高点，政策逐步收紧，主流地产股投资机会需继续等待。
• 优质转型标的：建议关注具有安全边际和转型预期的房企，如广东明珠、广宇集团。
• 房地产大金融大资管：看好该领域的投资机会，关注嘉宝集团。
• 不良资产管理：在经济结构调整和供给侧改革背景下，看好不良资产管理的发展，关注海德股份。

风险提示

• 房企转型进度低于预期，可能影响其发展和盈利表现。

行业评级

• 行业评级：持有
• 公司评级：持有（部分公司可能有更积极的评级）

总结

整体来看，2015年至2016年一季度，中国房地产行业在政策宽松环境下实现销售复苏，但城市间分化显著。一线及二线城市表现突出，去库存压力较小，而三四线城市仍需持续去库存。房企集中度提升，强者愈强，合作开发成为新趋势。盈利方面，毛利率略有企稳，但净利率仍下降。投资建议聚焦于优质转型标的，以等待行业周期回归。