20160503-广发证券-房地产行业深度：销售投资聚焦二线城市，合作增多、毛利率企稳_26页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告聚焦2015-2016年房地产行业基本面、政策环境、房企表现及投资建议，旨在分析行业现状与未来趋势，为投资者提供决策参考。

主要观点与关键信息

行业基本面

• 小周期景气高点：2015年以来，房地产行业基本面处于小周期景气高点，政策宽松促进了成交大幅修复。
• 销售结构分化：一线城市和重点二线城市销售热度显著，而三四线城市去库存压力较大。
• 库存与房价：全国商品房库存持续改善，去化周期显著下降，但三四线城市去化周期仍高于20个月，去库存仍是主旋律。
• 房价分化：一线城市房价持续上涨，二线城市涨幅扩大，三四线城市房价下滑，价格分化明显。
• 政策环境：整体政策宽松，但部分热点城市开始局部收紧，调控政策以需求端为主，促进市场理性回归。

房企综述

• 强者愈强：TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别为20%、27%、31%，行业集中度显著提升。
• 合作模式兴起：少数股东损益占比迅速提升，四大房企占比达30%，2016年一季度接近35%。
• 销售与投资：13家规模房企拿地建面1.50亿平米，是同期销售建面的130%，投资聚焦二线城市。
• 财务状况改善：股权和债权融资双增长，货币资金对短期有息负债覆盖率提升，房企财务边际改善明显。

投资建议

• 筑墙积粮：当前主流地产股投资机会需等待，建议关注优质转型标的，如广东明珠、广宇集团。
• 关注大金融与大资管：房地产大金融大资管方向具有潜力，嘉宝集团值得关注。
• 不良资产管理：在供给侧改革背景下，不良资产管理发展前景良好，海德股份是推荐标的。

关键数据与趋势

• 销售表现：2015年全国商品房销售面积同比增长6.5%，销售金额增长14.4%。一线及二线城市销售增长显著，三四线城市增长有限。
• 库存与去化周期：36城市去化周期从年初的16个月降至2016年3月末的10个月，一线及二线城市去化周期明显下降。
• 土地市场：2015年土地成交面积同比下降20.63%，但出让金同比增长3.82%。二线城市土地市场升温，地价上涨。
• 房企梯队：TOP10房企市占率20%，TOP20市占率27%，TOP30市占率31%。梯队间差距拉大，进入门槛快速提升。
• 融资情况：2015年A股房企通过定增、公司债等融资规模显著增长，资金成本下降，房企财务状况改善。
• 毛利率与净利率：2015年板块整体毛利率31.6%，净利率11.1%。2016年一季度毛利率企稳回升至33.3%，净利率仍呈下降趋势。

风险提示

• 转型进度低于预期：部分房企转型进度可能不达预期，影响投资回报。

结论

当前房地产行业基本面处于小周期景气高点，但政策面开始局部收紧，市场热度逐步回落。建议投资者关注具有安全边际和转型预期的优质标的，同时警惕部分二线城市土地市场泡沫及房企转型风险。