深度报告-20230316-国海证券-开年看地产系列_二线城市房地产市场怎么走__20页_645kb

二线城市房地产市场分析总结

核心内容

2023年开年，二线城市房地产市场呈现出一定的复苏迹象，新房和二手房市场均出现回暖趋势，但市场复苏的基础并不稳固，政策空间仍存在，同时供给端面临较大压力，亟需盘活存量以维持市场稳定。

主要观点

1. 市场复苏迹象明显

• 新房市场回暖：2023年2月，30大中城市中二线城市商品房成交面积同比增幅达27.94%，节后一周成交面积同比恢复至5.7%，节后36天仍维持5.3%的同比增幅。
• 二手房市场强劲：2023年开年，二手房市场持续火热，1月成交量同比达7.2%，2月成交量同比增幅达151.9%。部分城市如南京、杭州、苏州、成都等，单日成交量创近6个月新高。
• 价格止跌企稳：1月二线城市新建商品住宅销售价格环比由降转升，首次止跌。2月均价18352.5元/平，同比略有下降，但区域分化明显，长三角和珠三角地区价格持续上涨。

2. 小阳春的成因与可持续性

• 小阳春成因：主要源于疫情积压需求的集中释放，以及部分城市学区房政策的影响，如5月前的落户政策和多校划片。
• 可持续性存疑：小阳春主要由刚需和换房需求推动，后续改善型需求释放将放缓，成交周期延长。此外，二手房与新房的热度传导链条不畅，影响市场持续复苏。

3. 政策放松趋势显著

• 行政层面：多数二线城市已放松限购政策，优化区域限购规则，如苏州、杭州、西安等城市调整限购区域和数量。
• 金融层面：部分城市下调房贷利率至LPR-50bp甚至更低，如武汉、厦门、沈阳等，同时降低首付比例和调整首套房认定标准。
• 税收层面：阶段性换房个税返还和契税补贴政策已在多个城市实施，如沈阳、南京、杭州等。

4. 需求端仍有政策调整空间

• 首套房认定标准：部分城市如杭州、厦门等“认房又认贷”，未来有进一步放松空间，以满足改善型购房需求。
• 限购规则优化：如成都的“圈层限购”规则复杂，未来购房资格的可买区域有望逐步优化，以释放更多刚性需求。

5. 供给端压力突出

• 保交楼重点区域：二线城市是当前保交楼的主要区域，截至2022年末，32个典型城市中约50%的项目处于停工或间歇复工状态。
• 土地供应减少：2022年二线城市住宅用地成交面积仅为2021年的60.4%，土地供应不足成为制约市场发展的关键因素。

关键信息

• 2023年1月二手房成交套数同比7.2%，2月同比增幅达151.9%。
• 南京、杭州、苏州、成都等城市在节后表现出显著的市场回暖。
• 首套房贷利率方面，多数二线城市加点仍较高，仅有武汉、长春、郑州等少数城市突破利率下限。
• 政策调整方向包括进一步优化限购规则、调整认房认贷标准、降低首付比例等。
• 土地供应方面，2022年二线城市住宅用地成交面积同比大幅下降，未来需加强存量土地盘活。

风险提示

1. 市场超预期下行风险：当前复苏可能是季节性回暖，后续市场走势仍需观察。
2. 政策解读偏差：各城市房地产周期和基本面差异较大，政策效果可能因城市而异。
3. 调研样本局限性：部分数据来自可观察样本，难以全面反映市场全貌。
4. 疫情反复风险：若疫情再次波动，可能对市场复苏产生负面影响。
5. 数据口径不一致：部分数据来源不统一，需谨慎比对使用。
6. 分析师调研偏差：调研方式存在局限，结果可能与实际存在偏差。

总结

二线城市房地产市场在2023年初呈现出复苏迹象，新房与二手房成交均有所回升，价格也出现止跌企稳。市场回暖主要由疫情积压需求释放和政策调整推动，但小阳春的可持续性存在疑问，后续市场或将回归平稳。政策方面，二线城市持续放松调控，优化限购、金融及税收政策，未来仍有调整空间。供给端则面临土地供应减少和项目停工问题，亟需盘活存量以缓解市场压力。整体来看，二线城市房地产市场在政策支持和需求释放的双重作用下有所回暖，但其复苏基础仍需进一步夯实。