20160503-广发证券-房地产行业深度：销售投资聚焦二线城市，合作增多、毛利率企稳_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2015年以来，中国房地产行业经历了一轮政策宽松与市场复苏，整体基本面处于小周期景气高点。政策以降低购房门槛和购房成本为核心，刺激了房地产市场成交的大幅增长。同时，房地产行业呈现强者愈强的趋势，房企集中度持续提升，合作开发成为新的特点。

主要观点

行业回顾

• 2015年全国商品房销售面积仅次于2013年高点，同比增长6.5%，市场显著回暖。
• 成交热度呈现城市分化，一线和二线城市表现突出，三四线城市去库存压力仍较大。
• 2016年一季度全国商品房销售面积同比增长33%，但成交热度不具持续性，预计未来将逐步回落。

成交结构变化

• 改善性需求逐渐成为市场主导，90-120平户型成交占比上升，90平以下户型占比下降。
• 二手房市场表现好于一手房市场，反映出市场改善需求的增加。

库存与房价

• 整体库存水平持续改善，36城市商品住宅去化周期由16个月降至10个月，创历史新低。
• 一线城市房价同比持续上涨，二线城市房价涨幅扩大，三四线城市房价仍处于下滑通道。
• 部分热点城市房价上涨动力较强，但三四线城市仍面临较大去化压力。

土地投资

• 土地市场呈现量跌价涨态势，二线城市土地市场升温显著，部分城市地价过高，需警惕泡沫。
• 房企拿地建面为销售建面的130%，拿地金额为销售金额的41%，投资力度较高。

政策面

• 政策持续宽松，但部分热点城市开始局部收紧，调控政策侧重于需求端。
• “因城施策”成为主流，部分城市实行“一区一策”，以应对库存压力和市场分化。

房企综述

• 销售方面，TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别为20%、27%、31%，梯队差距拉大。
• 投资方面，房企聚焦二线城市，投资力度在近五年中较高。
• 结算方面，少数股东损益占比迅速上升，达到20%以上。
• 盈利方面，毛利率略有企稳，净利率仍呈下降趋势。
• 财务方面，股权与债权融资双增长，房企财务状况边际改善。

关键信息

• 2016年一季度，全国商品房销售面积同比大幅增长33%，但部分城市成交热度开始回落。
• 一线及重点二线城市去化周期在10个月以下，三四线城市则在20个月以上，去化压力较大。
• 土地市场中，二线城市地价涨幅显著，部分城市存在泡沫风险。
• 房企销售均价升幅略低于全国平均水平，但规模房企销售表现优于行业整体。
• 2015年地产板块少数股东损益占比达20%，四大房企达30%，2016年一季度接近35%。
• 房企毛利率在2016年一季度企稳回升，但净利率仍呈下降趋势。
• 融资方面，股权与债权融资双增长，房企资金流动性增强。

投资建议

• 主流地产股需继续等待投资机会：当前行业基本面处于景气高点，政策逐步收紧，主流地产股难以获得超额收益。
• 关注优质转型标的：推荐广东明珠、广宇集团等具备安全边际和转型预期的房企。
• 房地产大金融大资管机会：看好嘉宝集团等在房地产金融和资产管理领域的房企。
• 不良资产管理前景：在经济结构调整和供给侧改革背景下，看好海德股份等不良资产管理企业。

风险提示

• 房企转型进度低于预期，可能影响整体行业表现。

评级说明

• 行业投资评级：买入、持有、卖出。
• 公司投资评级：买入、谨慎增持、持有、卖出。

联系方式

• 分析师：乐加栋、郭镇、金山。
• 研究助理：李飞。
• 联系方式：gf fy@gf.com.cn，电话：021-60750620、021-6075-0637、021-60750652。

目录索引与图表说明

• 图表涵盖全国商品房销售面积及同比数据、城市去化周期、土地市场表现、政策变化等。
• 数据来源包括统计局、中指院、Wind、广发证券发展研究中心等。

以上总结涵盖文档的核心内容、主要观点和关键信息，结构清晰，便于快速理解房地产行业在2015-2016年的整体表现及未来展望。